隨著 “三道紅線”、房地產貸款集中度管理等金融審慎制度的建立和實施，銀行對房地產相關貸款繼續保持審慎態度，對樓市降溫起到積極成效。但在房貸整體收緊的情況下，不少真實購房需求因無法獲得貸款被抑制的聲音也在傳出。對居民來說，購房需求無法有效滿足；對房企來說，銷售下滑回款慢對現金流造成一定壓力。市場呼吁更精細化地配置房貸資源。
對房企來說，變現能力至關重要。從房地產開發流程來看，房企獲取土地后，通過在建工程抵押獲取信貸資金。達到預售條件后，完成商品房銷售，歸還前期借貸資金，通過銷售回款進行后續開發。從數據來看，多家知名房企7、8月份銷售額均出現大幅下滑，8月份銷售同比增速更是下降超過20%。
在業內人士看來，資產端變現速度放緩，現金流回款狀況有所惡化的一個原因是銀行按揭貸款放款變慢，在沒有充足信貸支持的情況下，購房需求被動壓降或延后，使得房企銷售情況惡化。這一情況從近期金融數據也可見端倪，8月份居民中長期貸款同比降低了23.55%。
當前按揭貸款額度不足的新聞見諸報端，這與年初以來實行的房貸集中度管理有關。有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得后續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。在此情況下，即使是出于剛需的買房客也只能排隊等待按揭發放。對房企來說，按揭貸款投放速度的放緩，會帶來銷售回款慢的問題，從而對自身現金流產生壓力。對高周轉高杠桿的房企來說，風險可能“一觸即發”。
該政策實施以來，住戶部門新增中長期貸款占比呈現下行趨勢，意味著政策初顯成效，居民高杠桿購房情況有所緩解，也有利于降低房地產體系給銀行業帶來的潛在系統性風險。但需要警惕的是，樓市的過快降溫，同樣可能帶來風險。在堅守“房住不炒”的同時，也應及時滿足真實的購房需求。如何將房貸資源更有效配置，考驗著監管者對房地產行業穩定發展的精細化調控智慧和能力。
來源：證券時報
編輯：wangdc
