從國家頂層設計到地方落實，城市更新承載著轉變經濟發展方式的需要、集約節約用地的要求，成為實現“新時代、新作為”的有效途徑。在最新一輪城市更新實踐中，戴德梁行為多個城市更新項目的投資方及實施方提供實施方案編制及實施計劃落地顧問服務。
自2021年開始，我們一直持續服務至今的規劃范圍15平方公里的大連金普新區南部城區城市更新項目，是我國最新一輪城市更新項目中最具代表性且規模最大的項目之一，目前已創新探索出“社會效益+環境效益+經濟效益” 的城市更新可持續實施模式，為全國其他地區的城市更新行動提供借鑒意義。
在過往實施的城市更新行動中，普遍存在資金需求、投資收益、機制體系三大實施難點，導致項目難以推進，對社會資本吸引力較弱。針對上述三大難題，戴德梁行通過積極探索，已協助多地城市更新實施主體總結出一套切實可行的應對策略：
多措并舉
針對更新資金需求缺口問題，需要在資金籌集方面采取多措并舉的手段同步推進來應對。可通過擴展各級財政資金、社會資本資金、物業權利人自有資金、市場化融資資金等多種方式和渠道完成更新資金的籌集。
開源節流+差異化更新模式
解決城市更新項目預期收益低的難題主要有兩種方式：一種是“開源節流”，既通過合理制定項目發展方向及運營策略，優化規劃設計，增加收入來源及溢價，實現項目價值最大化。
另一種是采取差異化更新模式，通過將不同實施內容和實施模式進行多元組合，實現項目收益自平衡或片區統籌平衡。在單一城市更新項目中，通過“1+N”或“2+N”的組合形式，將實施內容統籌融合，達到項目整體收益和融資的自平衡。若單一城市更新項目內部統籌無法實現收益自平衡，可以采用與項目周邊城市功能相結合、大片區統籌和跨片區組合的平衡模式，實現項目組合收益平衡。在實踐中，大片區的城市更新項目通常存在實施內容多、難以單一模式實施的問題。可以針對不同實施內容的特性分別選擇適宜的實施模式，在一個城市更新項目中采用以多種實施模式組合的形式，促使各項更新內容順利實施，進而使項目整體收益達到平衡。
制定系統保障機制及政策
機制體系不完善的難題需要通過制定堅實而系統的保障機制及政策來解決。在城市更新具體項目實施過程中一事一議、多方調度，政府從用地、規劃、審批等多維度對城市更新項目予以強有力保障，不斷探索和創新城市更新難點問題解決方案。
戴德梁行大中華區副總裁、大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，針對城市更新在各大城市實施過程中出現的資金、收益、政策等諸多問題與困局，戴德梁行已協助多個城市更新實施主體，通過積極探索，總結出一套切實可行的應對策略，未來我們將繼續深耕城市更新領域，持續創新。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
