一季度，深圳甲級市場表現平淡，凈吸納量僅4.5萬平方米，新成交行業分布更加多元化，大宗租賃成交減少，需求不足及頭部企業進駐自建總部等均為影響因素。客戶流失壓力較大的業主多推出更大幅度的租金調整，全市甲級寫字樓凈有效租金下行至143.2元每月每平方米，而空置率在新供應等因素的影響下有所攀升。業主需結合自身條件，積極把握結構性機會。
01 多元化供應入市，凈吸納量處于較低水平
開年以來，企業問詢現復蘇跡象，主要需求目的仍然集中于降本增效。然而本季度市場化出租的甲級寫字樓凈吸納量僅4.5萬平方米，為2023下半年以來新低。一方面更多的業主高度重視穩客戶，成功續租減少搬遷需求，另一方面，大型企業搬遷整合至自建總部大廈或其他自有物業，降低市場化租賃需求。
*深圳甲級寫字樓新增供應、凈吸納量和空置率(萬平方米)數據來源：高力國際
一季度新入市甲級寫字樓約19.2萬平方米。此外，位于前海的大型企業總部大廈投入使用，辦公人群集聚，亦推動區域商務市場氛圍提升。不過新入市項目預租情況不佳疊加個別頭部企業搬離市場化租賃項目，推高本季度空置率有所攀升。面臨較大客戶流失壓力的存量項目多出現租金下調，而新近入市項目在去化壓力下定價多較為激進。季末全市甲級寫字樓凈有效租金環比下行至143.2元每月每平方米。
02 成交行業分布多元化
本季度深圳甲級寫字樓新成交行業分布更加多元，三大傳統主導行業占比共計55%，約低于往期10個百分點。互聯網科技行業涉及的細分領域主要為產業數字化、半導體及電商智能化管理平臺公司；金融業成交企業以保險及基金為主；專業服務業則由律師事務所的升級搬遷需求主導。
*2025Q1深圳甲級寫字樓主要租賃成交行業占比數據來源：高力國際
此外，在研發辦公市場，如留仙洞、坂田，硬科技企業、跨境電商等保持了一定的活躍度，亦不乏大面積成交。這與產業導向及區域屬性密不可分。
03 未來走勢預測
未來三年深圳甲級寫字樓年均供應量約120萬平方米，供需失衡使得租金下行及空置率攀升趨勢短期內難以改變。與此同時，總部自用項目進入供應高峰，在進一步加劇市場競爭的同時，也有望為市場帶來一定的結構性機會。
*深圳甲級寫字樓未來供應（萬平方米）數據來源：高力國際
總結與建議
宏觀不確定性因素增多，深圳寫字樓供給高峰持續且屬性多元，使得整體市場壓力短期難以緩解。業主可積極結合自身特質從需求、區域等方面挖掘結構性機會，推動良性循環十分重要。如擁抱綠色化與智能化，推進軟硬件產品升級；聯合政府、行業專家等多方力量提升新質生產力企業服務能力；推出更加靈活高效的租賃策略等等，“以確定性對沖不確定性”，獲取發展機遇。
來 源：高力國際
