復工復產有序推進，寫字樓恢復常規辦公狀態，但疫情仍然讓商辦市場備受考驗，租戶的需求期待正在發生變化。線上辦公的廣泛推行等不確定性讓寫字樓運營者壓力增加，房企需要有新的商業模式去迎合未來消費者的需求。面對消費升級的新需求，甲級寫字樓將面臨挑戰，需要業主能提供核心傳統空間搭配靈活空間辦公方式組合解決方案，“未來辦公”模式、健康物業、綠色建筑將成新風尚，混合社區或將興起，辦公和居住混合的戶型等有望改寫傳統篇章。
商業地產機遇悄然而至
疫情突發令商業地產市場面臨極大挑戰，經濟活動放緩，人工、資金等要素流動性亦暫時下降。然而，市場發展機遇卻悄然醞釀。
仲量聯行研究數據顯示，未來2~3個月將從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓的企業主要分布在金融、商務服務、科技等行業。下調租金的寫字樓主要租戶分布行業也集中在金融、商務服務業、科技、教育、零售餐飲等。
寫字樓因擁有穩定的現金流和較低的運營難度，近年成為越來越多機構投資者資產配置的首選。不少機構大的投資策略沒有變化，但在小的投資價值判斷上有調整。有投資機構負責人預計，今年會出現投資窗口期，可以把握特殊時機的投資機會。
第一太平戴維斯投資部對百個海內外投資機構、開發商和業主的調查數據顯示，盡管市場暫時放緩，但64%的受訪者對疫情后經濟復蘇持樂觀態度，且對廣州等城市尤為看好。約31%的受訪者持觀望態度，這在外資投資機構中尤為明顯，大部分國資背景的投資機構則表示將維持高度關注。有74%的受訪者視廣州、深圳為物業投資首選地。廣州市場供需相對平衡，風險抵御能力較高，在各地區政府政策支持下，區域市場或將在疫情后出現反彈。
記者走訪廣州招租寫字樓時了解到，疫情導致實地看房、租賃協議簽訂、裝修施工等受限，市場信心亦受影響，不少業主租賃策略更謹慎。但仍有部分行業將會在疫情后受益于加速釋放的新增需求，或將促進行業的新一輪發展機遇，也會轉化為對于甲級辦公樓的升級或擴張需求，如保險、線上娛樂、傳媒、教育、醫療健康等行業。
對綠色建筑需求更強
具可持續性和健康特性的綠色建筑將會迎來長期的需求，尤其是在室內空氣質量、通風系統、排水系統和其他室內環境相關方面更具優勢，可以改善員工舒適度的建筑更受關注，這可能會加速LEED和WELL認證的發展。截至2020年，亞太區共有700座經過WELL認證或注冊的商業建筑，其中超過四成在中國內地。疫情將促使企業重新評估業務連續性規劃（BCP），特別是需要將重點業務和重要員工分散在各地的企業。部分企業可能會考慮在未來突發狀況時，在不同時間和地點安排員工輪班工作。物業管理將更加重要，管理公司加強現有的衛生政策確保租戶及其員工的安全，特別是設有咖啡館、零售和靈活辦公室等共享設施的物業。寫字樓業主也可以參考零售業主的做法，通過租戶服務平臺APP和社交媒體提供醫療資訊和交流，讓租戶了解最新情況。
疫情或將加速帶動相關產業的創新和研發。疫情期間，許多樓宇都采用前沿管理手段和設備，如熱成像儀、數字樓宇防控系統等；虛擬看房也有利于解決招租問題。長期來看，引入數字化平臺及利用區塊鏈等科技探討線上交易的可能性，是推動房地產升級進入實質性階段的關鍵。
探索 “未來辦公”模式
仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰分析，面對疫情對需求的改變，市場格局也將發生趨勢性變化。雖然“在家辦公”“遠程辦公”是在特定環境下新的嘗試，但疫情過后有望得到更廣泛的應用與升級，企業將更多探索 “未來辦公”模式，最終融入到人文健康維度。
世邦魏理仕分析認為，疫情后寫字樓市場將迎來升級，租戶和辦公樓業主將思考選擇更安全健康的辦公物業，以及如何優化和提升樓宇的硬件設施及物業管理水平。未來樓宇健康及危機管理將成為業主在設計、改造和管理樓宇項目時著重考量的要素。
彈性辦公和共享辦公空間比例需增加
李文杰表示，不少市場短期措施和影響可能很快會過去，但市場一些結構性變化會對未來市場供應、招租策略等產生影響。
因疫情的影響，即使是大型企業控制基礎成本的需求也在提升，需要增加彈性辦公空間和共享辦公空間的比例，削減預算辦公面積，增加共享辦公空間比例，將成為主流做法，如何使租賃成本下降而辦公空間又能滿足員工辦公的需求，不少受訪企業表示，希望能尋找有大量靈活辦公空間的寫字樓，可以將部分部門，例如后勤、營銷銷售前線部門放在靈活辦公空間，從而削減傳統辦公空間的面積。這種核心傳統空間搭配靈活空間的辦公方式就被稱為Core&Flex辦公方式，對于企業而言更希望發展商能提供租賃綜合解決方案，既能交付傳統的辦公室，也能有靈活辦公工位滿足短期需求，甚至還有定制裝修，綜合解決方案將是未來市場的機會。
來源：廣州日報
編輯：liu
