4月23日，共享辦公企業創富港（836090）發布了2020年度報告，報告顯示，2020年公司實現營業收入5.88億元，同比增長9.85%；實現經營活動現金流凈額1.21億，同比增長2.48%；實現凈利潤0.40億元，同比增長5448.26%。
在歷經WEWORK上市失利、共享辦公資本退潮、2020年疫情沖擊后，創富港再次實現收入和凈利潤的雙增長，也算是對一直以來市場不斷蔓延的對共享辦公商業模式質疑的一種回應。
此前4月15日，在美股上市的優客工場（NASDAQ:UK）發布2020年第四季度及全年財報。數據顯示，2020年優客工場總營業收入8.77億元，其中第四季度營收2.79億元，環比增長39.4%，同時，在非美國通用會計準則下，調整后的第四季度凈利潤為6,279萬元，實現首次季度盈利。
根據優客工場披露的信息，之所以能夠實現首次季度盈利，原因在于其從2019年底開始的業務轉型，從自營模式轉變為輕資產模式。2020年，優客工場一方面大范圍關閉此前持續虧損的空間項目，另一方面將部分原來的自營空間轉變為輕資產模式運營空間，以此來實現轉型。
數據顯示，2020年優客工場在輕資產模式下的管理面積從17.12萬平米增長至35.15萬平米，增長105.3%，占比達到54%，輕資產模式收入從2019年四季度的340萬元增長至2020年四季度的1080萬元，增長了220.8%。
與優客工場轉型輕資產模式不同，2020年創富港的商業模式并未發生變化，其收入和利潤的“雙增長”仍舊來自于自營模式--租賃物業，投入裝修，加上自有團隊運營，收取租金和服務收入，一種典型的“二房東”模式。
而此前市場之所以一直懷疑共享辦公的商業模式，其質疑點正在于該模式的盈利能力。此次在疫情中的2020年實現4052萬元的凈利潤，并創出歷史新高，創富港已然是共享辦公行業自營模式的一面旗幟了。
本文，地產資管網將深入分析創富港披露的財務數據，探討其盈利增長的秘密。
01、營收增長源：管理面積、單位面積產值雙提升
2020年創富港實現營業收入5.88億元，同比增長9.85%，其營業收入主要來自于租賃及商務服務，即空間出租的租金收入以及為會員企業提供的增值服務收入。
需要注意的是，創富港2020年的營業收入還受到了疫情的影響，一是企業在疫情期間向會員實施了“租金及服務費”減免，累計減免費用超過千萬元，二是疫情期間的出租率出現短暫下滑，在2月底、3月初降至84%以外，到6月份才重新恢復到90%的水平。
剔除減免因素后，創富港2020年的實際收入應該超過5.98億元，也就是增長11.71%以上。
對于共享辦公企業來說，收入的增長一方面在于管理面積的擴張，2020年創富港逆勢新增門店數29家（含擴建門店5家），新擴簽約面積共2.95萬平米，增長8.26%。
另一方面還來自于單位面積產值的提升。數據顯示，2020年創富港調整后收入增速11.71%，高出面積增速3.5個百分點，調整后單位面積年收入0.2131萬元，高于2019年的0.2065萬元。
顯然，公司的單位面積產值還在不斷提升。
02、固定面積內，如何持續提升產值？
一直以來，創富港運營空間的出租率維持在90%以上。在近乎滿租的情況下，如何在固定面積內持續提升產值是市場比較關注的問題。
毫無疑問，包括不斷向會員企業提供非空間的增值服務在內，要想不斷產生最大化的單位面積收入，共享辦公企業需要在運營的全鏈條中不斷去優化提升。
事實上，共享辦公空間運營的核心包括5個環節：選址、設計、裝修、新店的營銷、老店的維持。從創富港的實際經營數據來看，其空間效益的提升，主要還是在核心業務鏈條上的技術優化，比如選址、開店、營銷，利用了IT技術實現精細化管理，按創富港的說法，在IT技術的賦能下，可以在每個環節實現效益提升20%。
IT技術在各運營環節的利用如下表：
簡單來說，在IT技術和精細化管理的加持下，共享辦公空間單位面積產值的提升來源于三個方面：
一是空間，在同樣的空間內產出更多的工位，可以通過選址、設計等環節實現；
二是時間，壓縮低價值的時間，提升時間效率，比如不斷降低空間裝修的時間、招租的時間、租戶過渡的時間；
三是會員，為會員提供空間之外的服務，如注冊、工商、財稅等服務，目前創富港的會員服務收入占比25%。
創富港會員服務內容如下表：
更進一步，單位面積產值的提升也將會直接影響聯辦企業的毛利率水平。此前在《創富港披露半年業績，堅定認為聯合辦公的投資價值應大幅提升》一文中，地產資管網對創富港的成本構成進行了分析，其中房租成本占全部營業成本的70%左右。
顯然，房租成本與面積緊密相關，在固定的運營面積內，房租成本變化不大，當單位面積產值越高，共享辦公企業的毛利率也將越高。
03、科技賦能 降本增效
2020年創富港實現凈利潤0.40億元，同比增長5448.26%，凈利潤的規模和增速是此次創富港年報的主要亮點。
除了收入增長，毛利率提升外，凈利潤的增長還主要在于期間費用率的下降。比如，2020年創富港銷售費用率從14.39%下降至12.62%，管理費用率從10.95%下降至9.20%。
分析可以發現，公司期間費用占比的下降主要在于人工成本占比的下降：銷售費用中的人工成本占收入比從2019年的7.78%下降至2020年的6.63%；管理費用中的人工成本占收入比從2019年的8.09%下降至2020年的7.10%。
顯然，創富港凈利潤增長的另一大原因在于人工成本的下降。
數據顯示，2020年底創富港的員工數量為968人，相比于2019年的1029人，凈減少了61人。也就是說，盡管2020年創富港經營面積規模比上一期增加 8.26%，但相對應的員工總數減少5.93%。
從結構來看，減少的人員主要為銷售人員和行政財務人員，分別減少68人、9人；而增加的人員主要為管理人員和技術人員，分別增加9人、7人。
銷售、行政人員下降，管理和技術人員上升，其背后正是通過IT化實現了部分人工替代。信息顯示，公司通過科技賦能服務，提升了服務人員人效，通過優化各個傳統人工服務模塊提升了人力資源管理效率，比如內控流程規范、自助空間服務、員工高價值活動提升等模塊，達到人工替代、降低成本的效果。
創富港內部流程IT化內容如下表：
用技術手段來提升精細化管理能力，進而提升現有資源的利用效率，降低各個環節的成本投入，正是自營模式下創富港盈利增長的秘密。
在創富港看來，共享辦公盡管有很多標簽，如“新模式”、“互聯網”、“創意”、“體驗”、“社群”，但其基礎還是一個生產行業，每一個環節都需要控制成本，要極致地控制成本，所以共享辦公企業的基礎還是在于精細化管理能力。
而創富港的精細化管理能力通過業務流的IT化實現，也應該是共享辦公企業科技化的正確方向。科技賦能創業，也是創富港一直堅定走下去的方向！
