美通社消息，高力國際舉辦“篤行致遠 重新啟程 — 高力國際華北第四季度發布會 ”，對2022年四季度華北區商業地產的各業務板塊表現進行回顧，并對2023年做出展望。
2022年北京辦公樓市場分化嚴重，甲級寫字樓市場需求如期恢復。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經轉正，達到4.2萬平方米，符合高力國際三季度的預判。2022年需求走勢類似2020年的觸底回升的走勢，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米。在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。需求持續回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環比下滑1.7%至331元每月每平米。
“相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產業園市場則面臨著更大壓力，需求側表現依然疲軟。”高力國際華北區董事總經理嚴區海說。
第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產業園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產業園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現實質性恢復，且全年需求側表現持續疲軟，其中北部子市場，如中關村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業面積調整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。
多種因素綜合導致2022年市場行情急轉直下。在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現快速反轉，部分子市場空置率出現大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國際華北區研究部負責人陸明表示，分析總結影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個：
疫情封控持續影響寫字樓租賃的活躍度；
1、企業普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足；
2、多數企業在辦公租賃上維持降本增效的策略；
3、作為創造最多增量需求的行業，互聯網科技企業的辦公需求大幅萎縮：
4、行業發展環境出現變化，流量紅利消失，行業進入轉型時期；
5、完成大面積租賃后，互聯網頭部企業有進行辦公面積整合的需求。
以2021年需求最強勁的互聯網科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續租）中，2021年該行業在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業對于北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。
展望2023年的市場走勢，需求側持續回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極的改變。然而，還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部互聯網科技行業集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業持續退租的影響。明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40到50萬平米的待退面積。需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國際華北區研究部負責人陸明說，我們預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續小幅下行。
來源：美通社、高力國際
編輯：jinbao
