近日，由北京麥田房產經紀有限公司（以下簡稱麥田房產）與澤平宏觀聯合發起的《北京改善性住宅研究報告2023》（以下簡稱《報告》）正式發布。《報告》從宏觀角度闡釋了房產交易進入慢周期之后的消費趨勢，深層次分析解讀了改善性住宅的特點、購買改善性住房應該考慮哪些因素以及房產經紀服務對改善性需求的重要性，為消費者在購房改善時提供有價值、有意義的參考。
《報告》顯示，2022年，北京單價10萬以上住宅成交量創歷史新高，且北京改善性需求占比54.0%，已超越剛需成為住宅市場增長新動能。數據顯示，從新房市場看，2014—2022年三居室成交占比從35.9%增至39.1%，115-140平方米、140-200平方米、200平方米以上成交占比分別從16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。
而從改善性群體以及住宅需求方面來看，北京改善性群體98.2%為30歲以上，超8成為本科及以上學歷，超七成改善性消費者通過賣掉原有住房獲得改善資金。而對于改善性購房的需求，首要考慮的因素是位置，朝陽區、海淀區、西城區等核心區域是改善性群體最喜歡的區域。而且，住宅需求也從房屋本身向社區配套設施、服務等方向延伸，生活便利設施、物業管理服務等更受關注。
為什么是改善性需求成為主流？在麥田房產看來，高端改善性需求成為中心城市核心區的主流市場早有端倪，且人才邏輯是主要推動力。在國家堅持“房住不炒”的定位下，“炒作房地產”的時代已落幕，房產交易慢周期到來。北京常住人口雖然在2016年見頂回落，但外省市來京人口占比上升、人口質量提升，成為支撐改善性需求增長的主要力量。
根據七普數據顯示，2010—2020年，北京15歲及以上常住人口平均受教育年限提高0.9年至12.6年，居全國首位，大學（大專及以上）學歷人口從617.8萬增至919.1萬人，占常住人口的42.0%，居全國第一，遠高于排名第二的上海的33.9%。
而受教育程度往往與收入、消費力成正比，受教育程度越高，收入越高，消費需求層級越高。在北京人口從人口紅利全面轉向人才紅利的今天，改善性住宅成交的增長也正是基于人口素質的提升帶來購買力的提升。
在改善性需求成為主流的同時，也對經紀服務提出了更高的要求。麥田房產負責人表示，由于改善性住房購房流程繁瑣，改善性群體對經紀服務依賴程度也更高。縱觀當前房產經紀市場，經紀服務尚存在交易前需求服務錯配、交易中房源篩選與營銷不到位、簽約中買賣雙方分歧難協調、簽約后缺乏交付推進團隊等諸多痛點。在改善性住宅成交逐步增長的今天，麥田房產經紀也正在通過搭建專業房產資訊平臺、制作短視頻精準營銷、提供撮合交易服務、組建專業交付推進團隊、全程風險管理等，實現房產經紀服務模式變革，進而更好地服務于改善性群體。
