如果以十年為周期，來衡量房地產行業市場化的走勢，我們會發現一個有意思的現象：每個周期，到最后都會形成一個閉環。
1992年，鄧公南巡，堅定了各行業改革開放以及市場化的決心。1992年到2001年，這個十年大家經歷了香港回歸，跨過了千禧年，也感受過亞洲金融危機。這十年間，中國房地產真正市場化的大幕拉開，內地房地產行業進入萌芽期，眾多優秀TOP100企業的初創期與成長期，也是房地產第一代產品的搖籃期，房地產物業管理與商業運營的探索期。這一時期，房地產企業多為在地化發展，一個項目即已代表一個企業的開發與管理水平。這十年，是房地產的初創和生長期，眾多企業完成了認知行業和基礎產業鏈的閉環，眼界也開始跨越區域，準備著自己的全國發展藍圖。
2001到2009年，隨著中國加入WTO，貿易與制造業蓬勃發展，經濟高速增長，北京奧運會讓世界看到了一個無與倫比的中國。隨著城鎮化進程，大量人口向城市聚集，也開啟了房地產大盤與資本時代。廣東華南板塊群雄逐鹿，標志著中國大盤時代來臨。中國房地產行業迎來了爆發式增長期，各大企業均開啟了全國戰略征程，并先后完成資本市場的開疆拓土。項目開發涵蓋園林環境、教育、商業運營、娛樂休閑等完善配套；產品系、精裝化、個性化成為產品主流，生活方式與生活場景營銷深度影響市場。這個十年，企業完成了資本-土地-產品-市場-服務的完整閉環，為下一個高周轉期埋下了伏筆。
全球金融危機的硝煙未散，2010年到2019年，房地產迎來了規模化與高周轉。移動互聯時代，中國經濟繼續高速前行，全民創業潮更加促進了經濟活力。這十年，房地產市場化深度運行，行業合縱連橫，多元化高速發展，催生出眾多新發展模式、新產品形態、新運營模型，房地產產品向優質化、產業化、標準化發展，城市運營商成為房地產企業的新定位。但是，行業也由于資本驅動，沖上了高速軌道，企業運用高杠桿沖千億，甚至幾千億；規模論、高周轉論成為了主流。高負債則成為閉環極其脆弱的一環，岌岌可危。
2017年末，黨的十九大上提出，中國經濟已經從高速發展階段，逐漸過渡到高質量發展階段；中國社會的主要矛盾，已經轉移到滿足人民對于美好生活的向往，與不平衡不充分發展上。高速發展的中國房地產業，也在“房住不炒”的政策導向下，開始了從2020到2022長達三年的變革期。
2023年，長遠發展、高質量發展成為行業的最強音，房地產回歸實業屬性，真正進入到價值運營的新時代。下一個十年的房地產，應該怎么做？中國房地產企業正在面對新的時代命題。中國式現代化，會帶來政策、行業、市場環境的一系列變化。企業前行，會有哪些新內涵、新要求和新邏輯？如何在項目開發的各個階段，體現短、中、長期的項目價值？并預留長線投資回報所需要的成長空間？如何讓土地不僅僅作為房地產的基礎生產資料，而是與項目共同生長成為未來價值的常青樹？以十年為單位的運營項目，承載了運營者哪些“理想”？“時間”是房地產最奢侈的成本還是回報率最高的投資？作為城市價值重要的構成部分，項目本身的基因當中，應該融入哪些特質，以保證長效的市場生命力？
這些問題，在回答之前，不妨先看看香港置地長嘉匯、瑞安新天地、阿那亞和成都麓湖這四大優秀運營項目在過去十年的答案，聽聽這四個奉行長期主義發展商的真知灼見，迎接下一個十年的開始。
4月13日~14日，首屆《理想運營大會》，重慶見。
