京城東北，望京商圈越來越多超高層拔地而起。閃光的玻璃幕墻里，裝修高檔的辦公空間虛位以待。
“這里幾乎所有的寫字樓租金都在下降！”面對好不容易到來的咨詢客戶，望京商圈一家寫字樓租賃公司的經(jīng)紀人張平（化名）正以最大的亮點吸引客戶的關(guān)注。
前期海量供應，再加上疫情沖擊，讓望京商圈成為北京寫字樓市場的一個縮影。去年以來，北京寫字樓供應增多、空置率高居不下，讓租金連續(xù)下調(diào)。疫情之下，承壓能力不強的業(yè)主甚至開啟了“打折季”，招攬租戶。
空置率上升業(yè)主急“打折”
精裝修、帶家具、視野好，在商圈地標望京SOHO里，一處260多平方米的辦公空間，正以每天每平方米5塊錢的價格招租。“過去望京SOHO的租金大約得八九塊錢，這兩年降了不少，疫情期間更加劇。”張平說。
在多個寫字樓租賃平臺上，5塊錢報價的望京SOHO辦公空間數(shù)不過來。作為中介，張平也能感受到業(yè)主一方的壓力：一些公司業(yè)務調(diào)整以大換小、甚至退租，讓業(yè)主的空置率升高，面臨還貸等資金壓力不得不降價出售。
樓齡更久的融科望京中心，也經(jīng)歷了租金從7塊錢降到5塊錢的過程。疫情之下，望京商圈也成了租金下調(diào)最明顯的區(qū)域之一。記者從第一太平戴維斯拿到的數(shù)據(jù)顯示，望京商圈寫字樓租金下調(diào)幅度達到了7.5%，跌幅居北京主要商圈第一名。
“近兩三年，望京商圈寫字樓供應加快，空置率攀升，尤其在疫情的疊加影響下，價格下跌幅度更大。”負責租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩分析。
這一情形在很多區(qū)域上演。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)紀機構(gòu)表面報價看似變化不大，但一深談，降價幅度格外驚人。半年前，經(jīng)紀人小陳促成了麗澤一單交易，每天的租金均價是每平方米7.5元左右；但半年之后，同一棟寫字樓的價格已經(jīng)降到了六塊多。“不只是價格，過去業(yè)主往往會給租戶一個月的裝修免租期，現(xiàn)在一些寫字樓的免租期甚至可以達到半年，為的就是能找到長期穩(wěn)定的租戶。”小陳說，麗澤商務區(qū)多個寫字樓今年陸續(xù)完工，大家都面臨著去化壓力，甚至出現(xiàn)攀比讓價的情況。
代理多棟知名寫字樓的機構(gòu)人士也向記者道出眼下行情：各商圈寫字樓業(yè)主之間這些年都建立了“攻守同盟”，為的是集體抵抗市場下跌。“雖然表面大家都死扛著不降價，但危急時刻各自也都打著自己的小算盤，暗自降價。
兩大商圈依舊堅挺
“受疫情影響，北京寫字樓市場在第一季度的大部分租賃活動不得不暫停或擱置，租金和吸納等關(guān)鍵指標持續(xù)走弱，無論是業(yè)主方還是租戶方均面臨一定的運營壓力。”林碩說。
但其實，價格走低不能把所有原因都歸咎于近期的疫情原因。多個商圈的空置率居高不下已經(jīng)由來已久。2019年被認為北京寫字樓市場的“拐點之年”——去年全年北京全年甲級寫字樓市場共贏來了134.5萬平方米的新增供應，海量供應直接讓空置率攀升至12.7％，這是2009年以來的最高值。
到了今年一季度，仍有少部分樓宇繼續(xù)供應，空置率上調(diào)到了13.2%。第一太平戴維斯披露的商圈空置率顯示，今年一季度，CBD空置率仍處12.5%高位，亞奧商務區(qū)達37.8%，麗澤商務區(qū)空置率調(diào)至68.2%。
這些商圈都有近兩年供應加快的大背景。由此，疫情期間市場需求走弱、成交擱置等因素影響下，業(yè)主方不得不繼續(xù)調(diào)整租賃策略并降低租金期待值，這使全市甲級寫字樓平均租金連續(xù)五季環(huán)比下跌。
然而，面對疫情沖擊，北京仍有兩大商圈“逆勢”增長。金融街和中關(guān)村核心區(qū)，租戶黏性較好，季內(nèi)空置率仍處于相對低位,分別為2.1%和3.7%。“這兩大商圈一直是北京空置率低、租金高的，源于背后是背后互聯(lián)網(wǎng)科技、金融兩大產(chǎn)業(yè)的支撐。”林碩披露，即便市場大盤不佳，金融街與中關(guān)村核心區(qū)兩大商圈一季度租金依舊分別上漲1.5%和1.4%，可見產(chǎn)業(yè)活力。
業(yè)內(nèi)分析，受疫情影響，原計劃于2020年二季度交付的項目也不得不延遲入市時間至下半年，屆時供應的集中放量也將讓空置率繼續(xù)保持上升。
疫情催生靈活辦公新思路
過去兩個月，在德勝門一家技術(shù)設備銷售公司工作的白領(lǐng)王女士平均每周只有一天到公司，剩下幾天都是在家辦公。如果遇到重要的會議，大多通過視頻會議解決。“沒想到因為疫情沖擊而導致的遠程辦公，會成為公司對未來辦公模式的一種新考慮。”眼下，公司開始考慮辦公模式是否可以更靈活、租賃的辦公面積能否縮減。
艾媒咨詢此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年新春復工期間，中國有超過1800萬家企業(yè)采用了遠程辦公模式，使用遠程辦公應用的用戶規(guī)模總計超過3億人。未來，遠程辦公能否替代寫字樓辦公？
就連摩根士丹利CEO詹姆斯-戈爾曼近日也對外表示，摩根士丹利將擁有“更少的房地產(chǎn)”，因為疫情期間的遠程辦公已被證明可行。戈爾曼說：“在每周的一部分時間，每月的一部分時間，很多員工會在家工作嗎？ 當然可以！”
但也有業(yè)內(nèi)人士認為，在疫情緩解甚至結(jié)束時，這一數(shù)字勢必要降低，特別是“被動”接受遠程辦公的一些企業(yè)和員工，會因為行業(yè)實際、技術(shù)和使用效果等原因迅速回到寫字樓里。
世邦魏理仕近日發(fā)布的調(diào)查顯示，逾九成的中國內(nèi)地企業(yè)在疫情期間采用居家辦公，長遠來看，此次疫情或?qū)⒋偈棺鈶艮k公習慣發(fā)生變革。約73%的受訪者表示將增加采用靈活辦公的方式，另有70%的受訪者表示后續(xù)將增加科技投入以支持遠程辦公計劃。
來源：北京日報客戶端
編輯：wangdc
