第一太平戴維斯受華潤委托，從市場格局、未來趨勢、城市進入性等課題多維度剖析東莞寫字樓市場。
改革開放后以工業立市的東莞，在粵港澳大灣區上升為國家戰略的機遇下，區域戰略地位躍升。華潤置地落子南城CBD核心項目，乘勢全面進入東莞市場。
商辦市場加速激活 科創產業暗藏玄機
第一太平戴維斯深入研究粵港澳大灣區9+2座城市的辦公市場格局，采取了全部樓宇逐棟逐層實勘的研究方法，為委托方搭建了夯實的市場底層數據，包括產品硬件數據、租戶結構數據、租戶動態、投資客戶動態、價格動態，并依據精確全面的數據做出專業判斷，助力華潤更準確地預測市場風險及趨勢，為其布局東莞商辦市場、制定城市進入策略提供支撐。
東莞在大灣區東岸的香港-深圳-東莞的產業協同體系中承擔著產業成果實踐的角色，因此呈現出產業實力強勁但辦公發展不足的發展現狀。探尋東莞辦公市場的外部機遇，需著重關注大灣區產業研發和創新成果輸出環節的轉移趨勢。
根據第一太平戴維斯研究部的數據統計，東莞市2019年的第二產業占整體57%，第三產業占整體43%。此外東莞具備齊全的工業門類，完整的產業鏈條，產業升級有活力，以及衍生專利權融資等金融需求，為第三產業發展帶來機遇。
聚焦三大中心區域市場 梳理城市發展脈絡
本次專項研究縱向剖析三個子市場的同時，也重點研討了橫向板塊關系。東莞中心城區是傳統CBD市場，松山湖是以產促城的范例，濱海灣則是尚處開發初期的高潛力新區。三個子市場各不相同卻互為聯動。
1、中心城區：城市開發者信心高企
區域體量：150萬平方米供應
區域現狀：成熟商務區
未來發展：更多優質物業涌現
東莞中心商務區的發展趨勢十分清晰，隨著中心點的遷移，產品也快速迭代。作為東莞當前最為成熟的商務核心區，中心城區已進入甲級寫字樓全面供應階段，供應約為150萬平方米。
眾多知名開發商無懼激烈的市場競爭，加速進入東莞，城市開發者對市場的信心可略窺一二。隨著南城 CBD 的規劃，東莞商辦樓宇快速升級，引導整個市場的投資者和使用者對樓宇品質產生更多期待。當前，城市運營商應關注如何向市場呈現優質產品，以兌現商辦資產的價值，持續吸引更多的投資者和使用者進入市場。
2、松山湖片區：以科研帶動商辦
區域體量：400萬平方米供應
區域現狀：非典型產業園區
未來發展：完成“制造-科研-商辦”轉化途徑
松山湖片區，一個非典型發展的商務區，現有供應以產業園為主。區別于傳統商務辦公寫字樓的產品，松山湖產業園區以服務產業客戶生產、研發、辦公為核心，提供商務及生活配套。
松山湖片區產辦市場發展勢頭強勁，是以產促城的區域市場范例。散裂中子源實驗室這類大型科學裝置的落地正在引導更優質、更尖端的科研機構、科研人才、科研項目向松山湖聚攏。這些發展要素有望回饋城市空間載體的發展，促使松山湖從產業功能中心向城市功能中心轉變。
從目前的發展趨勢看，在東莞各板塊中，松山湖最有機會實現“制造-科研-商辦”這一轉化路徑。未來與深圳光明科學城形成聯動，松山湖的發展蘊藏無限潛力。
3、濱海灣片區：地緣價值突出
區域體量：84.1萬平方公里規劃面積
區域現狀：騰飛中的戰略新區
未來發展：新增長極
濱海灣片區覆蓋了濱海灣新區、長安鎮、沙田鎮、虎門鎮及厚街鎮，各鎮區產業基礎雄厚，各自形成了較為獨立的特色產業體系。濱海灣新區目前已成功引入紫光、OPPO、正中、歐菲光等高新科技產業企業，片區產業及商辦市場正處于從無到有的騰飛狀態。
濱海灣新區占據地緣優勢，既是廣深科技走廊的必經之處，也是南沙新區和前海新區的中間紐帶，又正處于深圳城市西進輻射帶上。作為大灣區東岸少有的連片可開發凈地，在深圳特區成立40年的歷史發展關口上，未來如何與深圳聯動發展，具有非常廣闊的探索空間。
濱海灣新區作為東莞的戰略發展新區，必將成為城市遠期發展的新增長極。對于城市開發者而言，最大的挑戰在于提前搶灘市場與長期價值兌現的平衡考慮。
第一太平戴維斯大灣區項目及開發顧問部助理董事呂躍劍表示，東莞辦公市場的發展趨勢，需優先關注松山湖和濱海灣兩個增長核。松山湖承接東莞產業轉型升級帶來的需求增長，濱海灣優先承接大灣區城市導入的市場機遇。依托于雙核心發展逐步兌現東莞的城市價值，中心城區的優質商辦資產將逐步提升市場認可度，新一輪的價值增長指日可待。”
第一太平戴維斯大灣區項目及開發顧問部高級董事袁嘉隆表示，我們非常榮幸獲華潤置地委托，展開東莞辦公市場的全面調研和深入研討。依托第一太平戴維斯大灣區顧問團隊的研究基礎，我們迅速展開并完成了委托作業。東莞是大灣區城市中極具潛力的市場，也是第一太平戴維斯近年來重點布局的區域。我們將不斷深探市場，旨在為合作伙伴提供最具專業價值的顧問服務，助力東莞市場的開發和拓展。”
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
