2024年4月9日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發布《2024年第一季度北京房地產市場回顧》指出：2024年第一季度，北京寫字樓市場呈現業主發力維持租戶穩定性、租金加速下行、甲級寫字樓降幅超乙級等特點；零售物業市場方面，品牌迭代升級刺激客流增長、消費市場表現向好推動租金回升；倉儲物流市場中，北京地區需求及租金同步調整、環京市場廊坊需求表現則優于天津；商務園區市場方面，研發制造類產品表現領先、泛中關村集群加大租金下調幅度；物業投資市場則表現出機構投資者布局核心區位寫字樓、寫字樓資本化率再度走擴等趨勢。
一、 寫字樓市場
業主發力維持租戶穩定性、租金加速下行、甲級降幅超乙級
北京寫字樓市場2024年第一季度僅有一個新項目竣工交付，該項目位于非集中商務區的西直門，交付時已取得了15%的預租率。
本季度，業主發力維持租戶穩定性，在租金和軟性服務等方面提供多重激勵舉措以提升續租的成功率。受季節因素影響，新租交易總面積環比下降。在新租交易中，搬遷活動依然是主流，占交易總面積超四分之三，大部分來自市區優質寫字樓以外的樓宇。其中，CBD、奧體和麗澤來自集中商務區以外的搬遷需求，以及中關村來自本區低品質樓宇的升級換遷需求最為活躍。從行業看，在保險和基金類租戶整合搬遷助推下，金融重回新租需求之首，面積占比達31%；TMT以21%的新租面積占比位居第二，主要受2000平方米以下小面積的應用軟件、云計算和大數據等換遷需求驅動；消費品制造業因季內錄有大面積的升級搬遷交易，占比攀升至第三位。
本季度大面積退租情況逐漸減少，全市凈吸納量環比增加兩倍達7.3萬平方米。中關村、奧體等科技中心，以及麗澤、通州和石景山等新興商務區，受益于租戶換遷意愿的增強，季內凈吸納量均超過一萬平方米。整體空置率受新增供應影響，環比小幅抬升0.3個百分點至22.0%。全市平均租金面價加速下行，同樣本比環比下降2.0%至每月每平方米283.3元，其中王府井、CBD、金融街、望京、燕莎等區域跌幅靠前。與此同時，面對市場對優質租戶的激烈競爭，部分標桿樓宇希望通過降租獲得更大的主動權，使得甲級租金跌幅在近七個季度內首次超過乙級。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 |租戶部負責人袁慧指出："未來六個月，預計全市無新增項目入市，租戶的選址機會將主要集中于存量樓宇。短期內，業主對需求存量的競爭將推動甲乙級寫字樓租金均出現下調，也使得甲乙級共同構成的優質寫字樓市場相對低品質辦公空間的性價比優勢更趨突出，并從中吸引更多有提質增效需求的租戶搬遷入駐。長期看，北京市政府近期出臺的促進創業帶動就業行動、高精尖和中小企業發展資金實施指南等政策有望提振企業信心，推動年內需求復蘇和空置去化。
二、 零售物業市場
品牌迭代升級刺激客流增長，消費市場表現向好推動租金回升
2024年第一季度，北京零售物業市場改造更新項目王府井喜悅重裝開業，同期次級商圈一座購物中心和一座百貨停業，項目內品牌同時撤出導致凈吸納量為負。受益于部分前期高空置項目完成品牌調改，全市空置率環比小幅回落0.3個百分點至7.7%。
本季度多個購物中心加大餐飲招商力度以提升客流。由大眾餐飲、烘焙甜品及茶飲果汁為代表的餐飲業態繼續領跑，占據總新開店鋪數量的42%，包括湖北菜"楚采"及東南亞料理"曼奈·肉桂廚房"、甜品首店"The Roll'ING瑞士卷"、連鎖咖啡茶飲庫迪旗下新產品線"茶貓"和喜茶首家黑金店等。其次，服飾鞋包等零售業態保持穩定的擴張節奏并占據總新開店鋪數量的27%，核心商圈標桿項目由于客流轉化率較高而更受新進入北京市場的零售品牌青睞，如中國首家安踏作品集白標店、潮流女裝One Moment首店、戶外國際品牌Peak Performance分別入駐三里屯太古里南區、朝外THE BOX和朝陽大悅城。
北京雙節假期期間零售及旅游消費呈現爆發式增長，隨著消費者信心的逐步提升，多個項目通過引入首店、店鋪升級、場景打造、主題消費等方式成功提升客流量與自身品牌號召力。全市購物中心首層平均租金同樣本比環比上漲0.5%至每天每平方米32.6元，增長的主要為位于CBD、王府井及三里屯等核心商圈的優質項目。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 商業部負責人宋津樓表示："未來六個月，將有多家頭部商業地產開發商項目在非核心商圈陸續亮相，如昌平超級合生匯、通州萬象匯、西北旺萬象匯等；同期三里屯T+MALL、西單連廊等傳統商圈改造升級項目亦將有序進行。年初北京市商務局在《北京培育建設國際消費中心城市2024年工作要點》中指出，要大力推動新商圈建設和老商圈改造提升，并加快打造一批消費標桿項目。北京零售物業市場格局將逐步優化與外延，并進一步形成多中心消費圈。結合區域與客群特點，對品牌精準定位，是各商圈及項目取得差異化和市場競爭優勢的關鍵。
三、倉儲物流市場
北京需求及租金同步調整，環京市場廊坊需求表現優于天津
2024年第一季度，北京順義竣工一座倉儲物流項目，帶來3.9萬平方米的新增供應。季內凈吸納量近10個季度首次為負，錄得-1.9萬平方米，全市空置率環比上浮1.4個百分點至16.4%。第三方物流、制造業租戶由于降本增效或自身業務收縮導致的京內搬遷、外遷、退租等現象日益普遍，市場競爭壓力日趨明顯。以醫藥、汽配為代表的制造業超過第三方物流成為本季新增需求主導，占據總新租面積的42%，離市區更近的大興京南、順義空港、經開區表現相對活躍。
北京長期處于高位的租金水平自2010年以來首次走低，平均租金同樣本比環比下降1.4%至每月每平方米56.5元，其中平谷大幅調整，可租賃空間較充裕的順義其他、通州、大興京南等子市場亦有小幅下滑，而順義空港、馬駒橋等剛需型核心市場則相對穩定。
廊坊本季度固安、廣陽經開區有新增項目交付，共計20.7萬平方米。由于價格及區位的綜合優勢，廊坊新租需求表現優于北京及天津，以供應鏈及合同物流企業為代表的第三方物流成為需求主力，占總新增租賃面積的45%，其次是批發零售及本地制造業。季內凈吸納錄得16.9萬平方米，由近京子市場固安領跑。全市空置率環比下滑1.6個百分點至50.2%。租金加速下行以刺激市場活力，其中高空置外圍子市場降幅較高。
天津本季度于武清、寧河交付三個高標倉儲項目，共計31.7萬平方米。受本地消費動能不足拖累，整體新增需求表現低迷，僅北辰、寶坻、濱海新區有去化，季內全市凈吸納量錄得-2.2萬平方米，空置率環比上浮3.2個百分點至36.5%。各子市場租金皆有不同程度下滑。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示："未來六個月內，北京預計將有38.9萬平方米的新增項目交付，大部分位于平谷馬坊，同期廊坊、天津仍有大量空置面積可供租戶選擇，將推動北京租戶倉儲布局策略和業主租賃策略進一步調整。季內北京市政府適時推出外貿提質增效和直播電商高質量發展政策，一方面對物流的精細化和專業化提出更高要求，另一方面也為高標倉的去化創造利好。
四、 商務園區市場
研發制造類產品表現領先，泛中關村集群加大租金下調幅度
2024年第一季度，北京商務園區市場錄得一個新項目約13萬平方米交付，項目為順義子市場核心區位的小獨棟辦公。
得益于產業類新租需求的持續釋放以及大面積騰退現象的收尾，季內全市凈吸納量錄得6.9萬平方米，同比上漲30%。包含醫藥健康、新型生產制造園區在內的研發制造用途產品表現領先，其中小獨棟物業尤其突出。而辦公用途產品空置水平持續上行，主要受新增需求疲軟、租戶到期不續和騰退面積等因素影響。
分行業看，以細胞、藥械為代表的醫藥及生命科學季內新租需求躍居首位，占比達40%，去化大興生物醫藥基地和亦莊經開區的研發制造類項目面積。租金大幅調整后的上地和中關村軟件園吸引來自本區和臨近區域的TMT企業遷入，推動TMT行業占全市新租需求的22%。3C電子產品在頭部企業擴租需求驅動下占比達17%。另外，芯片制造類企業亦有表現，需求占比排名上升至第四達9%。
租金繼續在下降渠道，季內全市租金報價錄得環比下降0.8%至每月每平方米155.8元，尤其以泛中關村集群租金下調領先。另外，熱門板塊生命科學專項園區季內租金報價同樣本比維持平穩錄得每月每平方米109.2元。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示："未來六個月，預計會有三個新項目共計體量21.1萬平方米投入市場，新項目涉及中關村軟件園、大興和亦莊經開區，其中兩個為研發制造用途，由于新增體量較小，該類產品預計保持緊俏。開年北京市發改委發布的《北京市產業地圖》進一步定義和深化各區對細分產業的布局，此外北京市政府陸續出臺貸款貼息、保險補貼、獎勵、撥款補助等資金支持政策，加速電子信息、新能源和智能網聯汽車、醫藥健康、智能制造和商業航天等高精尖產業的落地，預計推動相關產業在商務園區市場釋放更多生產、研發和辦公的租賃需求。
五、 物業投資市場
機構投資者布局核心區位寫字樓，寫字樓資本化率再度走擴
2024年第一季度，北京物業投資市場交易一共錄得九筆交易，共計交易總額64.5億元，環比上漲24%，同比下降7%。
本季度辦公板塊一共錄得五筆交易且金額占比超過70%，成為最活躍的交易板塊，其中金額最大的兩筆交易均為險資機構投資者從地產基金手中購得位于核心地段的寫字樓。友邦保險以24億元購入位于CBD的凱德星貿項目95%股權，賣家凱德集團于2022年通過法拍購得項目并在升級改造后退出，而買家友邦保險通過此次收購實現了投資兼自用的雙重目的。長城人壽則以10.2億元購入同樣經過地產基金改造增值的新街高和。該項目原為社區購物中心，2017年被高和資本購入后轉型為精品辦公綜合體。
私人和企業投資者在市場資產價格松動的環境下，尋找高性價比的可投資產，尤為青睞核心位置、標識性強、中小總價和體量的零售物業和酒店。如某財團以8.4億元購入東三環緊鄰CBD商務區的凱德雙井購物中心，以及某私人老板以2.4億元購入海淀某小區底商等。
本季度整體大宗交易量仍顯平淡，尤其是投資型買賣活躍度遠未恢復至疫情以前水平。寫字樓板塊在租賃基本面挑戰下資本化率再度走擴，而零售和倉儲物流板塊得益于相對穩定的租賃表現以及C-REIT擴容的利好，季內維持平穩。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩指出："根據世邦魏理仕年初發布的《2024投資者意向調查》，租賃需求較弱和買賣雙方對價格的預期差，是當前物業投資市場面臨的主要挑戰。投資者對資產價格的重新錨定會以租賃市場的筑底和明朗為前提，因此租賃穩定且價格有較大優勢的寫字樓，以及基本面穩步修復的零售物業、酒店、長租公寓等板塊有望年內率先發力并有更多交易落地。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
