2021年第三季度，雙減政策的出臺對武漢辦公樓市場產生一定影響，市場整體需求穩中有降。仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“三季度武漢辦公樓市場雖然受到雙減政策影響，線上教育品牌租賃需求下降，但TMT和服務業企業租賃成交仍保持活躍，并成為穩定市場需求的驅動力。”
優質零售物業市場方面，上季度入市項目相繼開業，部分優質商圈和優質項目完成調整，首入品牌數量呈全年新高，咖啡茶飲和時尚零售業態表現活躍。
優質辦公樓
2021年三季度無項目入市。截至9月末，全市甲級和乙級項目共計666.1萬平方米，其中甲級辦公樓體量為229.8萬平方米。三季度無新增供應，市場仍然處在持續去庫存的過程中。
雙減政策對辦公樓市場產生一定影響，TMT行業以及服務業需求活躍。三季度末由于雙減政策的影響，前期擴張較迅速的線上教育品牌租賃需求和活躍度均有下降，但服務業以及TMT行業市場活躍度繼續上升，其中，服務業企業占甲級市場三季度租賃成交量的40％，TMT企業占比25％，進一步驅動市場需求。值得關注的是，三季度在光谷和解放大道板塊錄得多個超過1,000平方米的成交，均來自于服務業以及TMT行業。
受到三季度市場整體需求略有下降的影響， 全市空置率環比上漲0.4個百分點至39.3％，其中甲級辦公樓空置率環比上升0.7個百分點至32％，乙級辦公樓空置率環比上升0.3個百分點至43.2％。在租金方面，甲級辦公樓凈有效租金為100元每平方米每月，環比下降0.1％，乙級辦公樓凈有效租金保持在68.6元每平方米每月。
優質辦公樓市場展望：從供應端來看，今年四季度武漢辦公樓市場將迎來包括綠地中心、光谷慧谷大廈以及光谷科技大廈等多個項目，共計約55萬平方米的體量入市，屆時市場競爭將持續升溫。此外，短期來看，雙減政策對辦公樓市場仍將產生一定影響，業主的去化壓力增加。在此背景下，業主更愿意提供靈活的租賃條件以實現去化，包括提供更長的免租期、更加有競爭力的租金價格等。但新增供應將在2022年下半年之后逐漸回落，隨著土地市場政策縮緊，市場的供需關系將得到修復，未來空置率有望降低。
優質零售物業
部分優質項目及商圈完成提檔升級，全市零新增供應。2021年第三季度，武漢優質零售市場未迎來新項目入市，全市總存量合計747萬平方米。部分項目及商圈積極改造升級，武廣的“武商里”主題街區、B館和C館提檔升級完成，宜家薈聚12,000平方米的“薈玩空間”兒童親子主題樂園開業。同期，武漢天地多家首店開業，消費氛圍濃郁，未來引流能力將進一步加強。此外，漢口K11購物中心和武漢恒隆廣場品牌不斷上新，市場表現較為積極。漢街萬達廣場于8月31日閉店翻新，將打造國內第四家SKP，以期成為武漢新晉的國際時尚藝術名片，該項目預計2023年開業。
咖啡茶飲和時尚零售業態驅動需求，武漢首店數量呈全年新高。從業態來看，三季度咖啡茶飲熱度不減，擴張迅速，茶飲品牌茶顏悅色自2020年12月進入武漢，目前武漢店鋪數量已達到42家；TIMS咖啡、MStand咖啡以及MANNER 咖啡也紛紛布局武漢市場。
除了咖啡茶飲，三季度時尚零售業態表現也十分突出，奢侈品牌以及潮流買手店積極在武漢布局落子，武漢首店數量呈全年新高。恒隆廣場兌現了CELINE、MONETA和Pomellato等多個國際奢侈品牌，同期武廣的B館C館ST.John、Wilson和CanadaGoose相繼開業，進一步鞏固了武廣商圈作為武漢最高端商圈的地位。此外，武漢天地的LookNow以及Knowin潮流實驗室兩家華中首家潮流買手店開業，區域聚集了多個買手店和設計師店，搭建起武漢天地獨一無二的潮流品牌氣質。
租金穩中微升，承租能力較強的袖珍餐飲和時尚零售業態有利于推動租金的小幅上漲。今年第三季度，武漢優質零售市場租金呈穩中微升趨勢，全市首層非主力店租金環比微升0.3％，至384元每平方米每月；空置率為11.2％，環比降低1％。
優質零售物業市場展望：第四季度武漢零售市場將有望持續升溫。今年年末預計仍將有6個項目集中入市，新增供應合計約70萬平方米，其中萬象城和光谷大悅城均為首次進入武漢。未來三年，武漢優質零售物業市場供應將逐年遞增，各個商圈競爭將進一步加劇，新項目多由運營經驗豐富的零售物業開發商開發運營。仲量聯行預計，此類新項目的入市將加劇核心商圈的競爭，屆時其高標準的服務與管理能力將助力武漢優質零售市場走向成熟，而缺乏專業能力的業主或將面臨更大的競爭和挑戰。
注：仲量聯行使用的辦公樓和零售市場的租金口徑為凈有效租金，即不含物業費，刨去免租期之后的成交租金。零售市場租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質比口徑，為剔除新增項目之后，相同的存量項目的租金變化比例。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
