2020年上半年在疫情影響下，投資市場較往年趨于謹慎，但下半年市場逐步恢復。CREIS中指數據寫字樓版監測的大宗交易數據顯示，2020年全國共錄得49個城市237宗大宗交易，總成交額達2041.02億元，成交面積1288.12萬㎡，成交額較2019年同比下跌近三成。
其中，上海、北京、廣州、深圳四個一線城市成交額達1567.46億元，占全國總成交額的76.80%。上海市場整體最為活躍；北京憑借其資產流動性的優勢，依舊受到投資者的重點關注；廣州在疫情下實現逆勢增長。
從物業類型來看，寫字樓持續占據半壁江山，而物流倉儲、數據中心等工業物業表現亮眼，長三角、珠三角區域的工業物業交易較為密集。
市場表現：二、三、四季度成交情況改善，實現穩步增長
2020年大宗交易市場從季度表現看，一季度受疫情影響較為明顯，成交額僅近400萬元，較去年同期跌幅超30%。但隨著國內疫情的有效控制，自二季度起投資市場逐步回暖，二、三、四季度成交額均保持在500億元以上，基本恢復至去年同期水平。
疫情管控之后，二、三、四季度大宗交易成交額、成交量穩步回升
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
具體來看，2020年代表性的大宗交易案例包括：綠地55.5億出售上海外灘中心T4辦公樓，普洛斯收購北京中關村核心物業盈都大廈D座，大悅城20億出售兩處上海前灘辦公樓，富力出售廣州國際機場富力綜合物流園予黑石等。
2020年典型大宗交易案例
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
城市線級：一線城市占比達77%，上海投資市場持續活躍
2020年共錄得全國49個城市237宗商辦物業成交案例，其中120宗集中在一線城市，上海、廣州、北京、深圳交易宗數分別為53宗、26宗、23宗和18宗，上海為交易最集中城市。二線城市中成都、杭州、南京、重慶、西安、蘇州等市場相對活躍，其中，成都達10宗，杭州、南京各8宗。
2020年國內大宗交易城市分布情況（成交額單位：億元）
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
2020年上海以682.84億大宗成交總額穩居投資市場第一，占全國總成交額33.45%；北京和廣州則分別以518.76億元、225.93億元的成交額位列二、三位，占比分別為25.42%、11.07%；深圳則以139.93億元位居第四，占比6.86%。值得一提的是，廣州2020年表現搶眼，是唯一成交額同比逆市上揚的城市。
上海、北京兩城投資吸引力占據絕對核心，廣州“逆勢上揚”表現亮眼
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
從城市線級來看，一線城市成交額占比近八成，宗數占比近一半，成交面積占比超四成，表明一線城市仍然是各大投資機構主要關注的核心區域。
一線、二線、三四線城市大宗交易情況對比
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
◆成交宗數：一線城市城市宗數達120宗，占比過半。
◆成交額：一線城市交易額占據絕對優勢，占比超76%。
◆成交面積：一線、二線成交面積占比均接近40%。
區域分布：長三角、珠三角大宗交易活躍度較高，區域分化明顯
2020年長三角、珠三角、京津冀依舊是大宗交易的主戰場，三個區域成交金額、成交數量、成交面積合計占比分別為86.48%、80.17%和73.43%。長三角、珠三角工業物業增長明顯。
大宗交易區域分化明顯，長三角、珠三角、京津冀聚集度高
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
十四五規劃建議明確提出發揮中心城市和城市群帶動作用。作為國內發展較為完備的城市群，長三角、珠三角向來是投資的熱門區域。這主要由于兩大城市圈經濟實力雄厚，受一體化影響，產業、經濟水平相對較高，相關市場和機制相對成熟，雖然競爭較為激烈，但仍然是商業地產投資持續關注的重點區域。此外，以成都、重慶、西安、杭州、鄭州為代表的強二線城市大宗交易也較為活躍，投資前景看好。
◆長三角：宗數占比44.33%，成交額39.29%，成交面積38.28%。
◆珠三角：宗數占比24.42%，成交額20.90%，成交面積21.34%。
◆京津冀：宗數占比38.28%，成交額21.34%，成交面積13.75%。
大宗交易按區域分析
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
資產類別：寫字樓成交額占比接近一半，工業物業交易升溫
2020年全年，從大宗交易資產類別的交易總額來看，辦公類型交易仍占主導，占交易總額的49.39%，綜合體、商業次之，占比均為15%左右。工業類大宗交易增長明顯，成交宗數首次超越寫字樓，成為第一大交易類型。典型成交案例如四季度黑石購買了廣州富力空港物流園。
大宗交易按物業類型分析
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
◆按宗數：寫字樓和工業物業成交宗數平分秋色，均超三成，其次為綜合體和商業。
◆按成交額：寫字樓占比近五成，依然最受機構投資者青睞；其次為綜合體、商業、工業，占比約為15%。
◆按成交面積：工業物業成交面積占比最高，超四成；其次為寫字樓，占比為23.43%。
寫字樓交易基本集中在上海和北京，成交額占比分別達77%和43%
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
資金來源：內資買家為絕對主力，逐漸主導市場
從收購方企業性質來看，內資買家的購置需求活躍，占據大宗投資市場的“絕對主力”。外資企業受全球疫情影響，成交額大幅下滑。內、外資買家的交易宗數占比分別為68.75%、22.77%，成交額占比分別為66.44%、28.05%，成交面積占比分別為58.63%、35.64%。
內資買家主導市場，宗數、成交額占比近七成，成交面積占比近六成
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
北京外資大宗交易占比超三成，超越上海成為外資買家投資額最高的城市。廣州的外資占比達39.78%，成為一線城市中外資買家投資額占比最高的城市。
一、二線城市大宗交易買家類型占比（按成交額）
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
交易類型：資產交易的投資額占比超四成
2020年大宗交易類型以資產交易為主，成交總額占比超四成。部分商業零售項目則以股權交易的方式進行，典型案例王府井收購由西安榮華集團有限公司持有的陜西榮奧100%股權，以達到持有該公司開發并持有的榮華奧特萊斯商業項目的目的。此外，受疫情、運營不善、資金壓力等因素影響，大宗交易中法拍占比有所提升，二三線衛星城市的部分經營不善的廠房物業則以不良資產法拍的方式進行交易。
資產交易的占比超四成，股權交易近三成
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
結語
整體看來，2020年投資市場與往年上升勢頭相比更趨于冷靜，但整體跌幅好于預期。從物業類型看，寫字樓仍然是機構投資者的首選，但來自存量市場的壓力、疫情因素的影響、辦公模式的轉變，投資風險加大，使得投資者更加關注項目和市場租金、空置率等關鍵運營指標數據。具有產業導向及優惠政策的園區、倉儲物流、數據中心受投資者熱捧。大型商場、購物中心類物業出現下滑，但在數字經濟、宅經濟等新經濟的背景下，社區商業關注度有所提升。
投資機會方面，“三道紅線”促使開發商釋放更多優質商辦物業，市場出現更多的優質資產，部分一線核心項目進入法拍市場，這些投資機會值得重點關注。疫情之下，投資者對商辦物業的要求發生變化，項目的抗風險能力成為了衡量的首要標準。
展望未來，各國針對疫情出臺了更多政策支持以及疫苗接種等積極作用影響下，2021年全球經濟有望加速恢復，據IMF預測，中國有望在2021年實現8.1%的高增長。中國經濟的穩步增長、營商環境和退出機制的逐步完善將吸引更多境外投資和機構投資者。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
