2021年第一季度杭州優質寫字樓市場未錄得新增供應投入市場。需求端表現極為強勁，季度凈吸納量達到16.3萬平方米，創下近五年新高。全市空置率環比下降2個百分點至18.4%。
前兩年未來科技城和錢江世紀城等非核心板塊內充沛的高品質供應持續吸引科技企業入駐和擴張，本季貢獻全市去化面積的60%以上。另外，核心區域錢江新城本季度在品質升級需求的帶動下，吸納表現也創下近2萬平方米的疫后新高。從租賃需求行業來源分析，本季TMT行業在租賃交易的面積占比高達65%，并有多個面積超5千平方米的大型成交涌現。如正拓展多元化業務線的字節跳動分別在三個新興子市場有大面積成交，另直播平臺如快手以及生鮮電商巨頭盒馬生鮮等亦分別在城西的在線經濟產業聚集區進行布局。各TMT巨頭的戰略性積極擴張也將進一步激發產業上下游中小企業的內生需求。此外，金融行業占比14%，選址集中于高品質樓宇內。
由于業主繼續采取積極的租賃策略以吸引優質客戶，全市平均租金本季環比微跌0.5%，至每月每平方米115.4元。
未來6個月，杭州寫字樓市場將迎來6個優質項目的交付入市，總計新增供應48.2萬平方米，大部分分布于未來科技城、錢江新城、武林等主要板塊。我們認為中短期內，杭州優質寫字樓市場的需求面仍向好，但市場將繼續以租戶市場為主；受高品質項目入市競爭的影響，慶春鳳起、武林等老舊樓宇的租金將會面臨一定壓力。
杭州零售市場本季度無新增供應入市。整體市場保持穩中向好趨勢，全市購物中心空置率較上季度下降1.1個百分點至3.3%；購物中心首層租金報價為每天每平方米21.4元，環比上升0.9%，是疫情后首次出現上漲。借力“首店經濟”及“網紅效應”，加速擴張布局，進一步釋放內需仍是本季商業零售的主旋律。
不同于去年疫情下“民以食為天“的業態趨勢，第一季度時尚類品牌（50%）反超餐飲（23.3%）成為零售物業需求的主流力量，其中尤以服飾類（34.5%）及珠寶配飾（10.4%）最為突出。從品牌細分來看，高奢名品與輕奢潮流，國際勢力與新興本土得到完美融合。既有國際重奢品牌如Dior、Bvlgari、Piaget以及全球知名潮牌如MSGM、Acupuncture、New Era等入駐核心商圈高檔購物中心，也有本土時尚新勢力如江南布衣、麥檬、太平鳥、可可尼等加速在武林、湖濱等傳統商圈以及錢江新城、城北等新興購物板塊的布店擴張。尤其得益于文化名城杭州與生俱來的濃厚創意設計氛圍，本地獨立設計師品牌異軍突起，如Sand Foam、熏若、Moreciny等眾多新興服飾品牌紛紛選擇在本季度進駐主流商圈設立實體門店。
餐飲品類中， 備受資本追捧的網紅飲品賽道在本季度熱度不減，除了龍頭品牌喜茶、奈雪的茶之外，剛剛完成1億元A輪融資的新貴M Stand Café在本季度首次進軍杭州開設兩家分店。此外，新興國產電動汽車（12.9%）如小鵬、理想、零跑、領克等品牌也開始逐漸成為各大購物中心首層的主流品類之一。
本季度不少購物中心引入沉浸式展覽概念，藝術互動與購物行為的結合也將進一步增強零售場地對主流年輕客群的集聚能力，快速提升客流量。
未來半年內，杭州零售市場預計將有20.5萬平方米的供應入市，主要包括位于城北與城西未來科技城板塊。如即將開業的融創文旅InS.Park等高能級商業綜合體的進駐有望進一步激活發展中商圈的消費活力。基于杭州目前優質的營商氛圍與城市產業活力，全市購物中心租金走勢將保持平穩，部分新興或成長中的商圈如錢江新城、城北以及未來科技城等板塊有一定上漲空間。
CBRE杭州分公司董事總經理繆博文表示，展望‘十四五’規劃，杭州打造‘數字經濟第一城’乃至世界級數字產業集群的決心昭然，到2025年全市數字經濟核心產業營收或將突破2萬億元。除此之外，杭州還將加快構建以視覺智能、生物醫藥和生命健康、智能計算等為核心的萬千億新制造產業體系。在數字經濟和新制造業‘雙引擎’路徑的引領下，杭城在‘十四五’期間必將迎來更加廣闊的發展舞臺。高度的數字人才集聚與雄厚的產業基礎加持也為杭州商業地產發展營造了優質氛圍，未來更多的數字信息與智能制造等高新產業的進駐將賦予寫字樓市場充足動能，同時城市國際聲譽的進一步提升也將助力杭州快速成長為趕超一線的新消費中心。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
