如果用一個詞概括2021年的中國經濟社會應該就是“新發展”。從十四五規劃落地到確定雙碳目標的工作意見發布，從互聯網反壟斷、反不正當競爭到防止資本無序擴張，從整頓在線教育到房地產三條紅線的頒布，每一條新政、每一個事件都在圍繞著構建新發展格局這一核心理念在進行。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，中國經濟社會已經進入了新發展階段，北京的辦公樓市場也正在邁進一個新的發展時期。作為承上啟下的2021年，今年的北京辦公樓市場是創紀錄的一年，如此優異的市場表現讓人對2022年充滿了更多的期待。
第四季度北京辦公樓市場回顧
中服地塊和麗澤商務區在建項目陸續入市，第二輪供應高峰期基本結束。
2021年是本輪供應高峰期的最后一年， 全年新項目入市節奏相對合理。全年新入市項目總體量近71萬平方米，主要集中在CBD和麗澤，其中第四季度新增供應量接近13.8萬平方米。
截止到2021年底，北京甲級寫字樓核心子市場最重要的兩個新增供應板塊，CBD核心區中服地塊和麗澤商務區的大部分在建項目均已入市，至此也宣告了北京市場的第二輪供應高峰期已經基本結束。
凈吸納量創出史無前例的新高，互聯網企業的大宗租賃成交左右市場走勢。
2021年凈吸納量近114萬平方米，這是有歷史記錄以來最好的去化表現。四季度凈吸納量達到30萬平方米，主要集中在亞奧和麗澤。
從2021年全年來看，市場需求主要集中在CBD，麗澤和亞奧市場，同時這三個子市場也是近幾年新項目入市比較集中的區域。需求端的爆發式增長得益于互聯網科技企業的快速擴張。
年度空置率大幅回調，19.4%已成歷史高點。
截止到目前，空置率已經降至15.1%，年降幅達到4.4個百分點。受益于頭部互聯網公司的大面積新增需求，北京甲級寫字樓市場已經有四個市場空置率低于10%。
北京甲級寫字樓歷史租金和空置率，2010-2021
在子市場方面，空置率降幅最大的市場依然是麗澤，其次是亞奧市場，這兩個子市場的快速去化則主要是由于互聯網和金融企業外溢所致。
高力國際華北區研究部董事陸明表示，據不完全統計，在辦公樓市場范圍內，互聯網科技企業在超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經接近140萬平方米，其中甲級約45萬平方米，乙級25萬平方米，產業園近70萬平方米。如果再加上小于5000平米的租賃成交，保守估計該行業今年的新增辦公面積至少在160-200萬平米之間。以互聯網科技為代表的新經濟企業已經成為左右北京辦公樓市場走勢最重要的一股力量。
第四季度北京辦公樓子市場情況
租金在底部徘徊，個別子市場租金回升速度快于市場平均水平。
從整體市場租金來看，租金降幅在下半年呈現企穩跡象，第四季度平均租金維持在340.4元每月每平米，變化僅為-0.2%。
個別子市場的租金出現回升，大幅領先市場平均水平。望京酒仙橋從去年四季度進入業主市場，CBD有著北京最大的甲級樓宇存量，今年的表現更是近十年的最佳，業主去化壓力進一步減小，市場租金在第四季度已出現回升跡象。
產業園市場去化超百萬平米，上地、北清路炙手可熱。
2021年全年產業園市場持續全年火爆，共錄得超過139萬平米的市場去化，空置率大幅下降7.6個百分點至14.1%。平均租金企穩回升，年增長3.5%。超百萬平米的去化主要集中在西部創新市場組團，特別是上地和北清路，兩個市場的凈吸納量都在30萬平米左右。
成熟產業園市場需求暴漲，市場大幅去化，全年凈吸納量破百萬平米
另一個值得一提的是亦莊市場，北京經濟技術開發區在今年交出了靚麗的答卷。全年亦莊產業園市場凈吸納量近15萬平方米，空置率已經從21.6%降至11.7%。
高力國際華北區副董事總經理陳難表示，隨著雄安新區和北京副中心逐漸成熟并在未來五年承擔更多的非首都功能，北京的城市格局和產業分布將出現翻天覆地的變化，新一輪的產業更替、城市功能更新和經濟結構重構將為北京這座千年古都注入新的活力，加速京津冀城市群的發展，甚至成為引領全球經濟增長的發展高地。
未來市場展望
北京辦公樓市場展望
2021年宏觀經濟增速已經回歸到疫情前的水平，疫情雖然反復但實際影響已經基本消散，寫字樓需求呈爆發式增長。整體辦公樓市場正在從供應高峰期走向未來3-5年的去化周期，從三期疊加的市場態勢走向以新經濟需求為主的去化周期。
來源：高力國際
編輯：wangdc
