2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區管理委員會、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯合主辦。
在"解碼：科技園區空間打造與產業生態新模式"為主題的圓桌對話環節，以中關村西北旺科技園為案例，深入探討辦公、科研、生產、配套、服務等不同使用需求在單個園區中的建筑空間重構及產業生態升級的話題。特邀世樺嘉潤董事總經理李芳月擔任主持，中科產城建設開發有限公司董事長郭瑩輝、中關村不動產商會會長張靜、中關村西北旺科技園副總經理苗思露博士、CBRE世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天、中關村產業研究院副院長楊洋進行了熱烈討論和觀點交鋒。
以下是CBRE世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天在圓桌對話環節的發言實錄：
講到市場，我給大家講一些數據。北京今年租賃型的園區的凈吸納量全年能夠達到大概20多萬平方米的水平。在今年充滿挑戰的經濟環境下，其實這個成績已經非常不錯了，而且這個凈吸納量還比寫字樓的凈吸納量稍微好一點。
今年園區有一個很重要的特點，一些非常清晰的有功能導向的園區型的產品、一些新的園區產品，租賃情況很不錯，比如有研發實驗室，甚至是有一定程度的廠房制造功能的園區型的產品，在市場上受到了比較多的歡迎，這也體現出來現在市場的一個主流的趨勢，就是需求更多地以高精尖產業作為主導。
今年對于科技園區最重要的政策就是北京框定出了20個要重點發展的未來產業。我們拿這個政策跟我們數據庫里面的各個區域的園區的租戶類型，還有它的各方面的條件來比，這個政策非常有前瞻性，能夠看到北京未來產業的發展方向。其中也包括一些制造業，包括航空航天、智能制造等等這些產業。
我們知道2015年開始，北京因為非首都功能疏解的傾向，對制造業的發展是有比較多的限制。但是在"十四五"規劃里面重新提到高精尖產業、高端制造業的發展，其實很多市場上面會提出一個疑問，到底高精尖制造產業會不會重新回到北京？從今年表現來看表現還是非常不錯，因為最重要的核心還是北京是人才聚集的高地，所以對高精尖產業研發還是非常有吸引力的。我們認為2024年甚至以后，高精尖產業依舊是需求的重要引擎。
未來在園區產品的打造，無論是在硬件、軟件上面，市場上面都希望能夠看到更多的能夠驅動高精尖產業的產品，這是一個很重要的特點。
第二個特點，中型企業已經超過了大型企業成為市場的主要驅動對象。不像前幾年更多的一兩棟寫字樓就被頭部企業租賃了，今天更多的是一些中堅力量，腰部力量的帶動很明顯。這種企業跟頭部企業很重要的區別就在于，他們不會讓自己的辦公空間或者生產空間五臟俱全的，因為他們希望更多的提高使用率，把一些并不常用的功能去進行外包。所以對于共享的會議室、共享的實驗室、共享的辦公空間的要求會越來越高，這個對于園區的業主來說，也提出了一些新的要求。
第三個特點，還是回歸到人才。其實我們現在房地產顧問行業也是越來越卷了，不單單是要研究產業，也要研究企業，也要研究辦公人群，就是真正使用園區的消費者。所以我們去年做過全球的消費者調查，對于辦公人群做調查。單獨對于國內的這部分人群其實能夠發現，國內的辦公人群尤其是我們叫Z世代，就是95后、00后的這部分人才，他們越來越關注上班的通勤時間以及整個辦公的健康，對于工作的友好性等等這些特點。所以對于寫字樓也好，園區也好，對于產品的要求會變得越來越高，包括周邊的一些配套、交通設施等等。
今年，中關村西北旺科技園的開園儀式我也參加了，參觀了整個園區的環境和情況，包括商業配套、人才公寓，其實給我留下了非常深刻的印象。我相信對于現在的人群來說，不單單是有很好的工作環境，同時有很高的生活品質是現在白領人群關注的要點。所以在這方面對于園區業主來說，其實提出了新的要求，對于未來北京園區產品的不斷提質升級也是帶來了新的機會。
明年，我們希望產業園區回歸到產業的邏輯，希望能夠看到更多優質的產品提質升級，這是我們對明年最重要的期望。
來 源： 房訊網
