政策是樓市的晴雨表，土地市場是樓市的風向標。2020年天津土地市場相較2019年熱度下降明顯：上半年在疫情影響下供求雙降，三季度市場有所回溫但表現不溫不火。
對于在津發展的房企，在今年的市場大環境下，普遍面臨較高的資金壓力：政策層面對融資重重限制，在津歷史項目變現速度難達到預期，新拿地項目銷售回款壓力與日俱增。而這些壓力也即時傳導到土地市場中，我們具體看下市場數據：
土地成交金額下降460億，同比下降4成
2020年天津土地市場的供需在上文提及的多重因素影響下比2019年下降超過50%。截至11月份全市累計供應土地116宗，土地面積797.14萬㎡，折合建筑面積1378.71萬㎡；累計成交土地90宗，土地面積628.98萬㎡，折合建筑面積1093.84萬㎡。2019年全年土地成交金額為1194.7億元，而2020年截至11月土地成交金額為735.1億元，整整下降459.6億元。
圖1：天津市2019-2020年11月土地供需情況
地價持續下行：起拍價平均下降4%，溢價率下降2.8%
2019年天津土地市場平均溢價率為7.18%，而2020年截至11月份平均溢價率降至4.37%，房企在投資拿地階段對穩健和安全的要求越發凸顯，底價成交成為主流。
圖3：天津市2019-2020年11月住宅土地溢價率走勢
流量指標為王，區域冷熱分化
基于當前天津樓市相對穩定的格局，土地市場成交的區域分布也符合各區域的市場特征：市內六區在前幾年棚改等工作完成背景下，仍持續供應，但核心區地塊普遍需要房企具備較強的操盤能力——包括產品打造能力、價值輸出能力等；
環城仍是房企的必爭之地，但在市場大勢影響下地價也出現下行趨勢；
遠郊市場中，武清格局相對穩定，而寶坻因規劃等方面的利好兌現需要一定時間，與主流房企追求快速去化的要求難以契合，在2019年市場熱潮過去后降溫明顯。
濱海新區成交土地主要出現在生態城以及其他產城主題特色鮮明的重點活力區域。
2020截至11月份市區樓面價18227元/㎡，環城樓面價元8543/㎡，遠郊樓面價4204元/㎡，濱海樓面價5446元/㎡，價格梯次也比較穩定。
表2：2020年截至11月末住宅土地市場成交格局
總價、建面“雙十”地塊占比超過7成
自2017年本輪調控開始至今，多數房企在拿地方面將對開發速度的要求排在前列：一方面，土地開發速度不斷提高，拿地后平均首開周期由14個月左右降至5個月左右；另一方面，主要成交地塊的面積和總價連續3年呈下降趨勢：
2020截至11月份成交土地總價10億元以下的占比達78%；土地成交總建面10萬㎡以下的占比達82%；規劃建面15萬㎡以下的占比達70%。
來源：北方網
編輯：wangdc
