“創新”引領租戶結構演變，行業分布將更趨多元
過去三年，非銀行金融和科技互聯網兩大領域的創新發展是北京辦公需求的“雙引擎”，使得金融業和TMT合計租賃面積占比三年間提升4.2個百分點至50.8%。從2022年租賃成交看，金融業中的證券、基金和TMT中的軟件開發、人工智能、大數據等賽道保持活躍，而高精尖制造業、升級型傳統制造業、以及醫藥及生命科學等產業類租戶則逆勢布局。
我們認為近期硬科技、實體產業等需求活躍的態勢將延續到明年。未來，北京在全國科技創新中心定位，以及新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”產業戰略的引導下，行業分布將向多元化發展。
中資企業銳意進取，外資企業穩中有“升”
中資金融、TMT、專業服務等行業企業近年在京不斷擴張，且對辦公品質的要求不斷提升，逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱，其中中資租戶在金融街、東二環、奧體和各新興商務區更是占有絕對優勢。
相比之下，盡管外資租戶權重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。同時，一旦入駐高品質寫字樓，外資企業通常表現出更高的穩定性，在本次普查統計的可比甲級樓宇中，外資租戶三年間留存率達三分之二。
搬遷升級至更高品質寫字樓成為越來越多中資和外資企業的共同訴求，在2022年短暫休整后，新增供應在2023年將迎來小高峰，分布于中關村、東二環、奧體、麗澤、通州等區域，市場有望繼2021年后再現租賃窗口期。
頭部優勢形成，腰部增長可期
過去三年，進入“萬平級”俱樂部的甲級寫字樓租戶數量從48上升至79，總租賃面積占比從22%上升至30%，這一方面要歸功于金融、TMT和專業服務等行業頭部中資企業的發展壯大，另一方面受益于過去三年的供應潮，各類大型企業獲得更多擴大、騰挪、整合辦公空間的機會。
在所有面積段中，2,000-5,000平方米規模的租戶數量增長最突出，占比在三年間從11%上升至15%。在2022年頭部租戶布局趨緩之下，腰部租戶的增長更是不容小覷。
相比頭部租戶，腰部租戶具有品質要求更高、選擇范圍更廣、決策流程更短等特點。這一規模的租戶已經成為市場的中堅力量，預計明年將進一步貢獻穩健而有力的需求。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
去中心化？再中心化？多中心化！
過去三年，新增供應密集入市和存量樓宇騰籠換鳥，為租戶選址布局策略的落地提供了多向的選擇空間，也為市場創造了流動性和活力，各行業租戶的新租活動和更新迭代空前活躍。受益于此，CBD、麗澤和望京的甲級寫字樓三年凈新增租賃面積位居前三；望京和奧體則成為租戶替換率最高的商務區，三年間分別有約一半的面積更換了租戶；金融街、中關村、燕莎、王府井等傳統商務區盡管在其他區域的崛起之下，面臨一定的分流壓力，但區內的租賃活躍度較往年有顯著提升。
分行業看，金融業向新增供應最集中的CBD、麗澤和東二環凈流入量最大；TMT在望京和奧體的集聚度提升最明顯；而制造業、醫藥及生命科學等產業類租戶則更青睞CBD和望京。多數商務區的行業結構向更多元、均衡的方向發展。
明年，中關村、東二環、麗澤等新增供應集中的商務區將對租戶需求起到開閘引流的作用，而CBD、燕莎等成熟區域的存量物業也將通過租戶調整向市場釋放可觀的可租面積，市場有望再現“多點開花”的氣象。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2022年12月
＊ 麗澤、石景山2019年未錄得甲級寫字樓出租信息
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
