產業園區發展已有40年，民企大規模進入也達10年之久。有觀點認為，隨著大體量巨頭的失速，產業地產的黃金年代已經過去；也有觀點認為，正是大浪淘沙，讓產業地產黃金年代真正到來。
產業地產微妙轉折
觀察一 產業地產需要回歸產業本身
在過去很長一段時間里，中國產業地產一直分成兩個派別，分別是 “產城派”和“園區派”。兩派最大區別在規模體量：“產城派”動輒幾個平方公里，甚至幾十個平方公里，目標打造一個產業新城；“園區派”更多是在幾百畝規模上打轉。
這兩派誰唱了主角，誰占領了市場，一直沒有明確的結論。但在過去的一年或者一年半的時間里，出現了較為明顯的事實證明——幾家產城開發商都遇到了問題，長期以來耕耘在小塊園區上的開發商則蓬勃壯大起來，開始全國布點。所以，過去十年中一直討論的產業地產是什么這個問題，或許有了答案，那就是產業地產的核心在產業，因為實踐已經證明，用產業發展住宅的思路有局限。今天，或許已經到了產業地產回歸本體的時間點。
觀察二 “主動運營”打造園區核心能力
如今談產業園區“運營”是主旋律，越來越多園區開發商將“運營”作為最主要的核心能力去打造。理論有了，該如何執行？
第一、需要擁抱政府
產業地產與別的地產最大的區別在于產業地產的政策來源于政府，必須與政府緊密合作，才有獲得更好的產業扶持政策，將園區園區做大。由于今年疫情的影響，許多地區的產業指標下行，促使政府愿意提供更多產業扶持政策，而擴展園區是擁抱政府的重要切入點，應當充分利用2020下半年至2021年上半年這一產業地產的有利窗口期。
第二、產業地產要變被動為主動
產業地產與Location（區位）的關聯不如住宅、商業地產那樣緊密，被動性弱，對主動性就有更高要求。產業地產可以通過運營主動地將產業招進來，從被動性開發商轉變為主動性開發商，形成產業地產的核心價值。
觀察三 資本的馬太效應
資本永遠青睞優質資產，因此產業地產需要向資本市場清晰說明自己的價值，就如過去幾年物流地產通過IPO使市場了解它們那樣。運作開始繁榮。相對于物流地產，產業地產在資本市場的運作是遠遠落后的。過去幾年，物流地產已經變成了“標準產品”，到香港IPO，券商明白你在做什么、你在說什么，但是產業地產講不清楚。如今，產業地產商到了可以通過IPO做迅速資本化的時間節點，不出意外，明年應該還有幾家產業地產商在香港IPO。
接下來幾年，產業地產企業可能密集通過資本市場融資，例如在香港等地區IPO。那么，產業地產如何像物流地產那樣形成資本市場的“標準產品”？在不同行業的產業園有各自不同標準的時刻，誰先提出標準，誰將站在資本市場風口，真正抓住資本市場機會。
產業地產未來發展可期
中國經濟正在進入一個迅速反彈期，全球性資源甚至是金融投資向中國聚集。戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵表示：“未來兩三年，中國的產業地產將面臨巨大轉型升級階段，是否能沖出重圍將在此一舉。”
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
