在2025年兩會政府工作報告中，"物流"一詞被重點提及，"降本增效"成為物流業(yè)未來發(fā)展的關鍵方向。當前，全球貿易格局的變革促使物流產(chǎn)業(yè)格局向智能化、低碳化、全球化等多元方向創(chuàng)新。第一太平戴維斯發(fā)布《2025年中國物流地產(chǎn)報告》，助力行業(yè)參與者把握市場前沿動態(tài)。
第一太平戴維斯中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)服務部、投資及資本市場部負責人羅瑾表示："當前，中國物流地產(chǎn)市場正迎來新一輪發(fā)展機遇。在'雙循環(huán)'新發(fā)展格局的驅動下，智慧化轉型與低碳化發(fā)展形成戰(zhàn)略協(xié)同，構 筑起行業(yè)提質增效的雙輪驅動體系。跨境電商的持續(xù)擴容推動跨境物流需求呈指數(shù)級增長，催生了保稅倉、海外倉、國際中轉樞紐等多元化倉儲體系的建設。隨著市場成熟度的提升，行業(yè)正從基礎倉儲空間提供商向涵蓋開發(fā)、運營、退出的全生命周期資產(chǎn)管理平臺轉型。基于此，我們將深度參與產(chǎn)業(yè)升級進程，通過專業(yè)化解決方案賦能企業(yè)實現(xiàn)全鏈條價值躍升。
市場驅動因素：供需重構下的深度調整
2024年，中國物流地產(chǎn)市場步入關鍵轉型期。高標倉年均供應量維持高位，與消費轉型、制造業(yè)柔性化、跨境電商履約升級等因素共同推動需求結構轉型。市場呈現(xiàn)出"總量承壓、區(qū)域分化"的特征：
1.政策賦能：以物流降本增效、跨境協(xié)同、綠色智慧化等為主導方向，各類政策釋放存量改造空間、刺激消費活力、推動制造業(yè)升級，提升物流效率并帶動倉儲需求。
2.需求側：電商和三方物流占比穩(wěn)定，制造業(yè)高端化催生新需求增長，跨境電商驅動維持沿海地區(qū)較短的去化周期。
3.供給側：自2024年起，華東、華西、華中地區(qū)新增供應增速放緩，而華北、華南地區(qū)仍有一定規(guī)模的新增供應。在新建項目中，容積率也有所提升。
全國租賃市場：漸成分化的市場圖譜
1.未來租金壓力或緩解：2024年，全國非保稅高標倉市場面臨租金下行壓力，業(yè)主普遍采取降價填倉策略以提升出租率。一線城市中，核心板塊的高標倉租金表現(xiàn)相對穩(wěn)定，但非核心板塊及周邊衛(wèi)星城市因項目選擇多、區(qū)位受限，租金下調幅度較大。未來租金下行壓力或緩解，但區(qū)域差異將持續(xù)。
2.物流地產(chǎn)建設模式轉變：在企業(yè)成本控制及居民消費轉變下，物流地產(chǎn)定建租賃增多，自建倉有所減少，同時冷庫更多出現(xiàn)改建項目。
3.聚焦五大區(qū)域市場表現(xiàn)：2024年，五大區(qū)供應及吸納節(jié)奏各有不同。華南借助大灣區(qū)跨境電商增長領跑全國租賃市場；華東、華北在高供應下非核心板塊承壓；華中、華西降租成效明顯，區(qū)域內穩(wěn)步吸納。
挑戰(zhàn)及機遇：外部驅動下的模式突破
1.物流企業(yè)成本上升，科技升級實現(xiàn)降本增效：勞動力和能源成本的剛性上漲、土地資源的約束、技術轉型的壓力以及激烈的市場競爭，共同壓縮了物流企業(yè)的利潤空間。面對這一挑戰(zhàn)，物流企業(yè)正不斷通過自動化、新能源應用、低空物流等科技創(chuàng)新和有效管理提升生產(chǎn)效率、優(yōu)化成本結構。
2.全球供應鏈面臨重塑，海外倉布局加速進程：全球貿易結構與供應鏈布局的變化，為中國外貿行業(yè)帶來全新挑戰(zhàn)。關稅調整影響下，外貿及物流企業(yè)的運營成本與潛在風險進一步提高。為更好應對國際局勢中的不確定性，海外倉正經(jīng)歷戰(zhàn)略性轉型與區(qū)域格局重構。從地區(qū)分布來看，美國目前仍是中企海外布倉的主要市場，但其建倉成本也隨存量上升而增加。
投資趨勢與展望：風險偏好重塑下的資本流動
1.謹慎市場下尋求入局機遇：過去24個月中，物流投資市場較為平靜。投資者趨于更加謹慎的投資方式，市場中對物流資產(chǎn)的投資以險資及部分自用買家為主。其中，險資傾向于對投資配比及穩(wěn)定收益率的需求；自用買家則在待售項目增多、資產(chǎn)價格相對較低的環(huán)境下，選擇抄底收購優(yōu)良資產(chǎn)。
2.資產(chǎn)運營能力成為重中之重：倉儲作為物流供應鏈的核心環(huán)節(jié)，其價值貫穿于"投、融、管、退"的全生命周期。物流運營商的盈利模式不僅依賴于租金收入，更需要通過全鏈條管理實現(xiàn)價值最大化。因此，運營方能否通過精細化管理和運營優(yōu)化提升資產(chǎn)價值，成為競爭的關鍵。
3.更多企業(yè)入局物流地產(chǎn)：隨著物流地產(chǎn)市場競爭的加劇，開發(fā)商在數(shù)量和投資風格上都發(fā)生了顯著變化。一方面，高標物流項目中定制化項目占比較小，頭部企業(yè)難以憑借標準化產(chǎn)品或服務占據(jù)絕對優(yōu)勢；另一方面，中小型企業(yè)不斷涌入市場，導致行業(yè)集中度有所下降。同質化競爭促使開發(fā)商不斷提升項目運營和資產(chǎn)運作能力，推動開發(fā)商差異化發(fā)展。
來 源： 第一太平戴維斯
