嚴(yán)區(qū)海表示，在過去的一兩年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)撐住了主要的辦公樓市場，企業(yè)擴(kuò)張速度快，對(duì)辦公樓面積的吸納也非常驚人。“一般企業(yè)的擴(kuò)張速度，即便經(jīng)營再好，面積增長可能也就10%～30%，但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)每年能達(dá)400%～600%。”
但是，受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體發(fā)展情況影響，從去年9月份到今天，一些城市的主要商業(yè)租戶由互聯(lián)網(wǎng)迅速變成了金融行業(yè)。金融行業(yè)租金支付能力強(qiáng)、擴(kuò)張性也不錯(cuò)，但其擴(kuò)張速度與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的彈性不是一個(gè)量級(jí)。
除此之外，受到疫情因素的影響，商辦市場的需求也出現(xiàn)下降。“疫情期間，很多企業(yè)采取線上辦公，有可能很多企業(yè)對(duì)辦公的需求是在減少的。”嚴(yán)區(qū)海稱。
劉凱表示，由于上半年新一輪疫情的反復(fù)沖擊，商辦市場下滑比較明顯，經(jīng)濟(jì)的支撐也在走弱，市場需求銳減。當(dāng)前，商辦市場依舊處于“供需博弈僵持”的階段，雖然疫情逐步好轉(zhuǎn)，但短期內(nèi)庫存高起、利潤微薄的狀況仍然沒有改善。
在低迷的市場環(huán)境下，有企業(yè)租賃業(yè)務(wù)承壓，也有企業(yè)避免了較大波動(dòng)。
近日，正榮地產(chǎn)發(fā)布盈利警告，預(yù)期截至2022年6月30日止六個(gè)月將錄得母公司擁有人應(yīng)占虧損約25億元～30億元。在業(yè)績下降的原因中，有一條便是，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求下降，使投資物業(yè)公平價(jià)值下降。
在越秀房托公布的半年業(yè)績中，上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入總額為9.44億元，同比增長7%；其中酒店及服務(wù)公寓、零售商場等業(yè)務(wù)收入減少，但寫字樓業(yè)務(wù)收入6.38億元，同比增長37.1%，占總收入比例67.57%，整體出租率為88.8%。
該公司管理層預(yù)計(jì)，隨著下半年國內(nèi)疫情穩(wěn)定，寫字樓需求回升，寫字樓市場會(huì)較上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出來，包括經(jīng)濟(jì)的增長。但對(duì)項(xiàng)目收并購，該公司仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，暫時(shí)沒有具體的收購計(jì)劃。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在前述論壇中表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營，需要長期資金、大資金、低息資金支持。但現(xiàn)在，承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的主體，多是靠短線、高息、流動(dòng)性壓力比較大的資金，所商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)很難做。
他認(rèn)為，未來行業(yè)將迎來并購整合的新機(jī)遇，由具備專業(yè)資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力的機(jī)構(gòu)，去承擔(dān)更多持有和運(yùn)營責(zé)任。此外，在運(yùn)營困難的情況下，更要以流動(dòng)性為核心，資產(chǎn)證券化和類資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展快車道。
整體而言，我國商辦市場仍有很大的發(fā)展空間，下半年也有望迎來恢復(fù)期。
嚴(yán)區(qū)海稱，中國企業(yè)在辦公樓的投資方面，平均每個(gè)員工的使用面積大約7～10平方米，互聯(lián)網(wǎng)公司可能還要低，約4～5平方米。對(duì)標(biāo)西方企業(yè)，這個(gè)數(shù)據(jù)在美國約15～20平方米，中國員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。
劉凱認(rèn)為，隨著疫情的緩解，不確定性的下降，疊加房地產(chǎn)市場政策逐步發(fā)力，預(yù)計(jì)下半年商業(yè)地產(chǎn)市場投資增速和需求增速有望逐月恢復(fù)。短期內(nèi)市場下行空間有限，對(duì)部分城市、部分區(qū)域、部分產(chǎn)品還是持看多觀點(diǎn)。
他表示，未來商業(yè)地產(chǎn)新世代面臨著以下五個(gè)趨勢：一是從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，二是從重度開發(fā)轉(zhuǎn)向重度運(yùn)營，三是從資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，四是從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向盈利導(dǎo)向，五是從粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細(xì)經(jīng)營。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：jinbao
