3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》；同一天，中國證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，在REIT底層資產(chǎn)擴容、降低申報發(fā)行門檻等方面做出了以下重要突破：
支持消費基礎設施建設，將百貨商場、購物中心、社區(qū)商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場在內(nèi)的各類零售物業(yè)納入公募REIT底層資產(chǎn)范圍；
針對首次發(fā)行的保障性租賃住房項目[1]，將當期目標不動產(chǎn)評估凈值門檻從10億元降至8億元；
[1] 保障性租賃住房主要面向中低收入居民、新青年等住房困難群體，通常在租賃價格方面存在政策約束，但同時在稅收方面享有優(yōu)惠。
對以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)權類REIT項目的未來三年凈現(xiàn)金流分派率要求從4%降低至3.8%。
對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響
受疫情影響，2022年全國大宗物業(yè)投資總額中零售物業(yè)占比降至4.5%的歷史新低[2]。相較2019年，一線城市優(yōu)質零售物業(yè)資本值回調15-20%，資本化率走擴至4.5%以上，上調幅度超50個基點。
[2] 2018至2021年，零售物業(yè)在全國大宗物業(yè)投資總額平均占比為13%。
隨著2022年年底防疫政策的優(yōu)化調整，零售市場投資情緒呈現(xiàn)顯著改善。CBRE世邦魏理仕《2023年亞太區(qū)零售商調查》顯示，中國內(nèi)地一線城市登頂亞太區(qū)零售商海外市場拓展的首選。疊加國內(nèi)零售商強勁的擴店意愿，CBRE預計2023年零售物業(yè)租賃需求及租金價格均將錄得較快增長。
值此租賃基本面周期拐點來臨及公募REIT底層資產(chǎn)擴容利好出臺之際，CBRE建議投資者重新評估零售物業(yè)市場投資機會，受益于投資退出閉環(huán)的構建完善，現(xiàn)有零售物業(yè)持有者可選擇于非公開市場處置資產(chǎn)或通過潛在的首次公開發(fā)行進行退出。
上市REIT項目未來三年凈現(xiàn)金流分派率要求降低有助于加強pre-REIT投資者對于未來資產(chǎn)價格走勢的信心。當前一線城市甲級寫字樓及零售物業(yè)平均資本化率水平基本在4.5%至5%之間，而工業(yè)物流的平均資本化率水平高于5%。考慮到國內(nèi)融資成本僅為4.3%（5年期LPR），大部分商業(yè)地產(chǎn)投資均享有正杠桿。CBRE預計2023年各類別商業(yè)物業(yè)均將錄得租金增長，鑒于一線城市優(yōu)質物業(yè)的總投資回報水平有望改善，建議投資者重新評估相關交易假設。
此次針對保租房REIT資產(chǎn)估值規(guī)模門檻的下調將進一步加速相關物業(yè)投資。截至2023年3月，從已經(jīng)上市的四單保租房REIT來看，其底層資產(chǎn)包的總估值均在10億元以上，但單個資產(chǎn)的估值大多在3-6億元之間。CBRE認為，受益資產(chǎn)估值規(guī)模門檻的下調，中小體量項目以及單價較低的低線城市項目的上市以及相關物業(yè)投資有望加速。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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