仲量聯(lián)行最新發(fā)布的資本追蹤數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資額達(dá)363億美元，同比增長(zhǎng)20%，創(chuàng)下自2022年加息周期以來的新高。盡管面臨關(guān)稅挑戰(zhàn)，亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資仍實(shí)現(xiàn)連續(xù)第六個(gè)季度的同比增長(zhǎng)。
2025年第一季度，亞太區(qū)跨境投資額達(dá)86億美元，同比大幅增長(zhǎng)152%。海外投資者最為青睞辦公樓、物流地產(chǎn)及長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)。其中，全球資本在日本辦公樓和零售板塊完成多筆大宗收購(gòu)。憑借全業(yè)態(tài)正向收益率優(yōu)勢(shì)，一季度日本以137億美元的外資吸納規(guī)模穩(wěn)居亞太首位，同比增長(zhǎng)20%，創(chuàng)五年來第一季度最高水平。新加坡投資者則積極布局海外辦公樓、物流及酒店資產(chǎn)。
亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)，印證了該地區(qū)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)以及對(duì)全球資本的強(qiáng)大吸引力。盡管短期關(guān)稅波動(dòng)可能延緩部分大宗交易，但具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和抗周期特性的資產(chǎn)類別仍將獲得長(zhǎng)期資本青睞。”
2025年第一季度，中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)38億美元，同比下降33%。當(dāng)前市場(chǎng)交易主要由企業(yè)買家和高凈值投資者推動(dòng)，其自用與投資雙重需求導(dǎo)致小體量交易占比明顯增加。值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者，尤其是保險(xiǎn)公司，持續(xù)加碼收益型資產(chǎn)配置。2025年第一季度，險(xiǎn)資從外資機(jī)構(gòu)和本地開發(fā)商完成了跨城市、跨業(yè)態(tài)的多筆大宗資產(chǎn)收購(gòu)。
保險(xiǎn)公司正成為中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場(chǎng)的重要力量。2022-2024年間，保險(xiǎn)公司在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場(chǎng)相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場(chǎng)首位。與其他主要市場(chǎng)相比，險(xiǎn)資在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資中占比更高，且持續(xù)看好能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，其對(duì)公募REITs試點(diǎn)涵蓋的零售物業(yè)和長(zhǎng)租公寓板塊保持高度關(guān)注。
從資產(chǎn)類別來看，中國(guó)內(nèi)地辦公樓投資額下降，但核心城市法拍資產(chǎn)仍吸引自用買家及機(jī)會(huì)型投資者。長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)受益于穩(wěn)定的收益表現(xiàn)，交易量顯著增長(zhǎng)，海內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者均加大了對(duì)該領(lǐng)域的配置力度。在零售物業(yè)市場(chǎng)，盡管品牌商對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，但政府促消費(fèi)的政策導(dǎo)向保持不變，消費(fèi)市場(chǎng)總體實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)開局。
當(dāng)前關(guān)稅背景下，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)將更加倚重內(nèi)循環(huán)發(fā)展模式。近年來消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，預(yù)計(jì)底層資產(chǎn)將持續(xù)擴(kuò)容，進(jìn)一步帶動(dòng)零售物業(yè)的成交。同時(shí)，隨著投資者加大對(duì)低價(jià)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和核心商圈不良資產(chǎn)的收購(gòu)力度，預(yù)計(jì)資本化率將進(jìn)一步提升。
當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)調(diào)整已漸趨合理，貨幣政策寬松與消費(fèi)刺激政策的協(xié)同效應(yīng)將成為復(fù)蘇關(guān)鍵。隨著中國(guó)政府持續(xù)加碼促消費(fèi)政策，我們預(yù)期市場(chǎng)信心將逐步修復(fù)，位于核心地段的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)具備穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)收益以及優(yōu)越的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，將展現(xiàn)出較強(qiáng)的投資吸引力。”
來 源： 仲量聯(lián)行JLL
編 輯：liuy
