三季度，廣州經濟憑借夯實的城市基礎持續穩定復蘇，在國家利好政策推動下，廣州寫字樓需求不斷釋放，TMT、租賃和商務服務業表現相對突出。租金小幅下跌且跌幅明顯收窄并趨于穩定，空置率受新增供應影響小幅上升。商業地產大宗投資者的投資需求有所回暖，交易市場活躍度較上半年明顯回升。
宏觀經濟
前三季度，廣州市地區生產總值17475.86億元，同比增長1%。其中，第一產業增加值為182.1億元，同比增長7.2%；第二產業增加值為4704.39億元，同比增長0.7%；第三產業增加值為12589.37億元，同比增長1%。主要經濟指標增加值增速全面實現正增長，經濟活躍度整體提升。三季度，廣州經濟增速由負轉正，增速比一季度、上半年分別提高7.8個和3.7個百分點。從產業結構看，第一、二、三產業占比分別為1.04%、26.92%和72.04%，其中第三產業占比超過七成，同比提高0.61個百分點。
圖：2018年一季度～2020年三季度廣州GDP累計值、第三產業累計值及同比
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
三季度，全市固定資產投資同比增長6.3%，繼上半年累計增速轉正后持續提速，提高了4.8個百分點。其中，基礎設施投資延續上半年增長態勢，同比增長8.0%，增速比上半年提高3.3個百分點；房地產開發投資同比下降2.0%，降幅比上半年收窄5.9個百分點；工業投資同比下降2.9%，降幅比上半年擴大2.3個百分點。
供給與需求
三季度，位于新興商圈琶洲的兩個甲級寫字樓項目（唯品會大廈、阿里中心）交付入市為市場帶來21萬㎡辦公面積，兩個項目均為自用的總部辦公樓。從辦公樓市場運行情況來看，前三季度全市新開工面積為372.11萬㎡，出現較大幅度增長，同比增長達152.68%；竣工面積為33.9萬㎡，同比下降62.57%。
圖：2018年12月～2020年09月廣州寫字樓新開工和竣工情況
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
需求方面，三季度寫字樓市場租賃活躍度提升，但鑒于處于后疫情階段，部分企業仍保持謹慎的態度。而在金融、直播電商等利好政策及規劃的推動下，TMT、租賃和商務服務業表現相對突出，錄得多個升級搬遷的租賃成交，是廣州寫字樓租賃市場的主力，租戶數量占比均為27%左右，批發和零售業緊隨其后，占比23.67%。
圖：2020年三季度廣州寫字樓市場租戶行業占比（按租戶數量）
數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版
租金與空置
三季度，廣州甲乙級寫字樓平均租金為110.85元/㎡·月，環比下降0.55%。租賃市場仍處于租戶市場，租戶議價能力相對較強，業主也有意提供各種優惠政策吸引優質租戶實現項目去化。分商圈來看，珠江新城、天河北、琶洲等區域的甲乙級寫字樓的月租金處于相對高位，分別為155.26元/㎡·月、130.96 元/㎡·月和128.66元/㎡·月；越秀區域的環市東、北京路的月租金處于中間區域，分別為94.07元/㎡·月和92.71元/㎡·月，租金走勢相對平穩；而番禺大道、蘿崗則價格相對較低，平均月租金約為71.41元/㎡·月左右。受新增供應影響，雖然租賃需求不斷回暖，但是廣州寫字樓市場空置率仍呈結構性上升趨勢。
圖：2019年9月～2020年9月廣州重點商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版
大宗交易
三季度，廣州共錄得10宗大宗交易，成交金額超63億元，物業類型涵蓋寫字樓、商業、工業、公寓四種。從物業類型看，寫字樓成交5宗，成交金額占比65.5%；商業和工業各成交2宗，成交金額占比分別為13.2%和9.1%；公寓成交1宗，成交金額占比12.2%。可以看出，辦公業態仍為三季度大宗交易物業類型的絕對主力。典型寫字樓成交案例包括：位于新興商圈琶洲的TCL大廈東塔，成交金額高達16億元，成交面積為37000㎡；位于東風東商圈的頤德大廈，該成交金額高達16.22億元，成交面積為58400㎡。從這兩宗高額成交可以看出，投資者對琶洲和東風東商圈的寫字樓市場信心增強。
圖：三季度大宗交易物業類型（按成交金額）
數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版
總結與展望
隨著廣州經濟持續復蘇和疫情防控常態化，加之《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發布以及將廣州打造成“直播電商之都”等多項利好政策，廣州經濟恢復的動力足、韌性強，寫字樓市場活躍度提升，金融和TMT行業的租賃需求回暖。預計年底琶洲、國際金融城區域將迎來大批寫字樓新增入市，屆時廣州區域的寫字樓租金將繼續承壓，空置率呈結構性上升趨勢。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
