全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2025年會(huì)近日成功召開，中國人民大學(xué)重陽金融研究院院長、中國人民大學(xué)全球領(lǐng)導(dǎo)力學(xué)院院長王文教授，以《全球宏觀形勢(shì)和中國房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》為題發(fā)表主題演講。這位長期深耕全球治理的學(xué)者，打破行業(yè)短期悲觀情緒，從全球視野、政策導(dǎo)向、未來趨勢(shì)及實(shí)踐路徑四維度，為房企找準(zhǔn)轉(zhuǎn)型方向提供關(guān)鍵參考，引發(fā)與會(huì)者共鳴。
全球視野
房地產(chǎn)仍是核心資產(chǎn)，亞太成活力高地
把眼界放寬，短期困境便不是問題。王文教授開篇用數(shù)據(jù)提振信心：全球房地產(chǎn)總市值達(dá)200萬億美元，是規(guī)模遠(yuǎn)超股市的核心資產(chǎn)（全球資本市場(chǎng)總量?jī)H100多萬億美元），且全球房地產(chǎn)指數(shù)年增4.4%，行業(yè)未現(xiàn)全球遇冷。
區(qū)域分布上，亞太地區(qū)是全球房地產(chǎn)價(jià)值聚集核心。盡管中國行業(yè)短期調(diào)整，但亞太憑借經(jīng)濟(jì)重心東移、美國降息帶來的資本流入，表現(xiàn)獨(dú)占鰲頭——北美占全球市場(chǎng)20%、歐洲12%，而亞太依托東南亞活力與日韓存量?jī)?yōu)化需求，成為外資青睞地。他以香港為例：沙田相當(dāng)于北京六環(huán)外，房?jī)r(jià)仍達(dá)20多萬港幣/平米，中環(huán)超30萬港幣/平米，印證亞太市場(chǎng)吸引力。
政策定調(diào)
“十五五”引領(lǐng)轉(zhuǎn)型，從規(guī)模到質(zhì)量
談及國內(nèi)政策，王文教授聚焦“十五五”規(guī)劃核心——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)志行業(yè)告別高杠桿擴(kuò)張，進(jìn)入質(zhì)的飛躍階段。
他指出，“十五五”的關(guān)鍵是制度重構(gòu)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化：一方面筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線，完善開發(fā)、融資、銷售全鏈條制度；另一方面破解總量過剩與結(jié)構(gòu)錯(cuò)配——當(dāng)前并非房子沒人要，而是好房子不夠多，政策盤活存量、做優(yōu)增量正瞄準(zhǔn)這一痛點(diǎn)。
他強(qiáng)調(diào)，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)已明確：安全、舒適、綠色、智慧。這要求行業(yè)升級(jí)技術(shù)，推廣裝配式建筑、全屋智能與低碳新材料，未來競(jìng)爭(zhēng)是造多好，而非賣多少。
未來趨勢(shì)
四大需求啟新局，短期空間充足
針對(duì)行業(yè)走勢(shì)，王文教授提出四大趨勢(shì)，點(diǎn)明短期機(jī)遇：
改善型需求主導(dǎo)：購房主體轉(zhuǎn)向35-65歲群體，規(guī)模將從“十四五”的6.3億人增至“十五五”的6.6億人；若城市人均住宅面積從40平米升至44.6平米，增量空間巨大。且北滬深二手房交易量已達(dá)新房1.5-2倍，接近美國6:1的水平，存量市場(chǎng)潛力待挖。
智能與康養(yǎng)雙爆發(fā)：房地產(chǎn)科技將重構(gòu)行業(yè)流程；2035年中國60歲以上人口將達(dá)5.9億（當(dāng)前2.9億），適老化改造、康養(yǎng)社區(qū)成“藍(lán)海”，“香港老齡化嚴(yán)重但房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，正因其住房康養(yǎng)功能完善”。
綠色轉(zhuǎn)型成硬指標(biāo)：圍繞“雙碳”目標(biāo)，零碳園區(qū)、超低能耗建筑成標(biāo)配，ESG評(píng)級(jí)將決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
民生市場(chǎng)擴(kuò)容：保障性住房與城市更新發(fā)力，90年代、00年代“老破小”改造空間廣闊，租賃市場(chǎng)向品質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)型。
破局路徑
五大策略突圍，出海成新增長點(diǎn)
王文教授提出五大路徑助企業(yè)轉(zhuǎn)型：
強(qiáng)化科學(xué)決策：建政企學(xué)研協(xié)同體系，告別粗放擴(kuò)張，房企需提升研究能力。
推動(dòng)產(chǎn)能出海：俄羅斯遠(yuǎn)東、東南亞需求旺盛，中國企業(yè)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，呼吁培育全球級(jí)房企。
聚焦產(chǎn)品創(chuàng)新：打造智能家居、健康住房，像歐洲那樣將房子做成品質(zhì)載體。
打造全齡社區(qū)：完善老人友好電梯、兒童活動(dòng)空間，提升社區(qū)價(jià)值。
深化低碳轉(zhuǎn)型：執(zhí)行超低能耗標(biāo)準(zhǔn)，完善ESG體系，增強(qiáng)品牌與融資能力。
提振信心
行業(yè)遠(yuǎn)未到頂峰
中國房地產(chǎn)遠(yuǎn)未到頂峰，作為占GDP比重超10%的支柱行業(yè)，衰落之說不成立。王文教授表示，當(dāng)前調(diào)整是泡沫擠出后的健康轉(zhuǎn)型，能夠穿越周期的企業(yè)，都是在風(fēng)險(xiǎn)防控、品質(zhì)提升、模式創(chuàng)新上具備核心能力的“行業(yè)英雄”。
