11月18日，開封市平穩基金正式成立。將借鑒南寧市平穩基金運營模式開展開封市保交樓工作。這也意味著保交樓“南寧模式”正在走向全國，形成可復制可推廣的重要經驗。
隨著保交樓攻堅戰進入尾聲，國家專項借款正在逐步退出，房地產“保交樓”工作進入深水區。據了解，部分城市仍存在債務關系復雜、資產多重抵押、資金缺口巨大等問題的爛尾樓項目，這些項目需要通過創新方式逐步解決。
在上述背景下，各地亟需建立市場化紓困長效機制。11月初，河南開封、河南滎陽、山東泰安三地考察團相繼南下廣西南寧，希望能深入學習平穩基金的“保交樓”運作模式，而該基金年內已經三次迎接外地考察團。
南寧市平穩基金的探索，不僅為當下的爛尾樓項目提供了解題思路，更為構建房地產發展新模式提供了重要參考。
“硬骨頭”難啃，三地考察團南下取經
“我們面臨的是貨值無法覆蓋建設成本的項目，一方面市場化資金不愿進入，另一方面債權人的博弈又異常激烈。”一位房地產行業觀察人士表示，“平穩基金的成功案例為很多尚未解決的項目提供了破題思路。”
南寧市平穩基金（以下簡稱“平穩基金”）是全國范圍內最早成立的房地產紓困基金，由三家南寧市國企出資為主，吸引社會資本共同投入發起設立。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設立紓困基金。
地方紓困基金成立的背景是，在保交樓攻堅戰的中后期，大部分“易消化”的爛尾樓項目已經被當地城投公司或者AMC接手并解決；而剩下的項目普遍面臨資不抵債、資產凍結、債權人眾多以及法律訴訟復雜的困境，被各方視為“燙手山芋”。
平穩基金解決的正是傳統城投平臺難以解決的“老大難”項目。“我們承接的項目，幾乎都是被市場視為‘無解’的硬骨頭。”平穩基金相關人士表示。
2024年至2025年上半年，平穩基金相繼完成了邕府朱槿園（原藍光雍錦瀾灣）、邕府紫荊園、平穩基金國際中心、武鳴靈水小鎮、邕府海棠九里（原大唐中南紫云印象）共計5127套住房的交付工作。
目前，平穩基金還有多個樓盤仍在持續攻克難關中，仍有2500多套住房等待交付，已經成為南寧市保交樓工作中舉足輕重的市場化力量。
平穩基金的成功實踐吸引了其他地區的目光。今年9月，河南省開封市組成的考察團首次南下“取經”；11月上旬，開封市、河南省滎陽市和山東省泰安市三地再次組成的考察團接連南下進行專題考察，與南寧市住建局、平穩基金相關負責人共同探討保交樓的成果與經驗。
這三組考察團均來自千里之外的北方城市，表明“南寧經驗”已經開始向全國輸送，成為各地尋求破解保交樓的重要范本。
破解保交樓三重難關的“南寧經驗”
平穩基金成功破解“硬骨頭”項目的關鍵，在于其將法制化、市場化、專業化手段應用于項目重組、資金平衡與運營管理的全流程。
梳理可以發現，目前尚未解決的項目普遍存在“交接難”“資金難”以及“管理難”三大難題。
“交接難”是指原開發商破產后，存在許多債務訴訟風險。同時原管理團隊為了自身利益存在僥幸心理，拒絕配合資料交接，甚至出現阻攔續建團隊進場、拒不配合解除原總包合同的現象。
“資金難”是指項目存在預售款被原開發商違規挪用，出現巨大的資金缺口，這類資不抵債的項目，很難獲得市場化資金支持，同時還面臨與債權人的激烈博弈，導致盤活進度嚴重受阻。
“管理難”是指由于項目長期停工，現場缺乏管理，導致許多工程質量不合格，整體完成度極低，近乎于“半成品狀態”，存在臨水臨電、地下車庫未完工、綠化等基礎設施不完備的問題。此外，后續的房產證辦理以及交付后的物業服務，都成為紓困方需要應對的難題。
針對上述問題，平穩基金采用“政府引導、市場化運作、科學決策、防范風險”的基本原則，探索出一系列創新做法，成功盤活多個爛尾樓項目。
在“交接難”問題上，平穩基金在政府協助下采取了“項目公司股權+資產轉讓”雙重隔離方案，有效隔離了原開發商可能傳導的破產風險，在應對原管理團隊和施工方的對抗時，堅持“新老劃斷”原則，通過項目托管的方式隔離原有債務風險，保障續建資金專款專用及安全性。
在面對“資金難”問題時，平穩基金通過分割資產盤活、專項借款、商業開發利潤反哺等多元方式，多渠道彌補資金缺口。
在“管理難”方面，平穩基金所交付的項目嚴格遵循原施工圖紙，保證不減配。同時，在房產證辦理、交付體驗和后期物業服務上都充分考慮業主權益。
可以發現，平穩基金不僅是蓋好房子，更要保障服務質量和后續業主的權益，根據各個“硬骨頭”項目的風險和特點，創新應用多種手段應對續建過程中出現的各項突發性問題。這也是“南寧經驗”能夠成功的重要原因。
從地方走向全國，平穩基金迭代2.0版本
平穩基金的成功，不僅在于解決了南寧項目的燃眉之急，更在于其模式已經具備在全國范圍內推廣的可行性。通過與外地考察團的交流和實地調研，平穩基金正邁向更具戰略縱深的2.0版本，旨在解決更具挑戰性的“骨頭中的骨頭”項目。
梳理可以發現，目前全國保交樓模式大概可以分為五種，主要包括原開發商利用剩余資產“自救”、政府平臺公司收購、AMC收購債權、項目破產重整以及平穩基金模式。
在過去三年保交樓攻堅戰中，許多“易消化”的項目已經通過原開發商“自救”，政府平臺公司收購兩種方式得到解決。而對于“硬骨頭”項目，只能通過后三種方式進行解決。
以位于上海黃浦區的融創董家渡項目為例，就是通過AMC收購債權的方式解決。2022年末，中國中信金融資產攜手銀團等，綜合運用法律隔離、實質管控、封閉運行、重組盤活等專業手段，累計投放85億元以“股+債”方式進行解決。
平穩基金相關負責人介紹，南寧模式1.0版本主要依靠市屬國有企業出資為主（首期規模30億元），適用于有一定國有資本實力的城市。
而平穩基金與開封市的合作則已經迭代到了2.0版本，核心創新之處在于資金來源的創新以及引入了產業發展思維。
2.0版本通過地方政府以實物資產（土地）出資，輔以抵押融資和政府增信的方式，解決了保交樓所需的啟動資金。這種方式不僅可以為保交樓的前期投入提供了資金保障，同時也大幅減輕了地方政府的財政負擔。
與此同時，平穩基金不再僅僅扮演“救火隊員”的角色，而是將保交樓任務與地方經濟發展緊密結合，旨在構建新型的房地產發展模式，轉型為地方資產運營和產業孵化平臺。
在南寧的具體實踐中，平穩基金在保交樓之外，還致力于發展建筑產業園，引進了充電樁、水泵廠、門窗等制造業企業，已培養4家規模以上企業，推動了產業鏈上下游集聚發展，同時為當地形成了穩定的產值收益。
平穩基金的成功實踐，正實現從南寧到開封的跨區域復制與推廣，這標志著中國房地產風險化解模式邁出了從“一地一策”到“可復制、可推廣”的關鍵一躍。
該模式的核心競爭力在于，它成功構建了一個政府引導、市場主導、法制保障的多元共贏框架：它以“保交樓”為底線，有力捍衛了民眾權益與社會穩定，通過精準運作與風險隔離，確保了國有資本的穩健回報與保值增值；更將紓困過程與區域產業規劃、經濟發展目標深度綁定，推動資源向新興產業和優質領域集中。
這不僅是一套化解當下風險的應急方案，更是一條兼顧社會公平與市場效率、實現社會效益與經濟效益相統一的可持續發展路徑。
