全聯房地產商會2025年會近日成功召開，清華大學土木水利學院院長、清華大學房地產研究中心主任吳璟教授發表主題演講。他以“理解和判斷房地產市場走勢的三個維度”為核心，深度解析房地產市場從增量擴張向存量提質增效轉型后的現狀與未來，為行業政策制定、企業戰略布局提供了關鍵參考。
吳璟教授指出，當前房地產市場的深刻變化源于兩大核心背景。一方面，我國城鎮化率已達67%，進入諾瑟姆曲線的上拐點區域，每年1.5個百分點的高速增長時代成為過去；另一方面，2023年中央政治局會議明確的“房地產市場供求關系重大變化”已全面顯現，市場正經歷深度調整。為精準把握市場脈搏，吳璟教授提出“增量潛力、存量阻力、資產助力”三大核心分析維度，為理解市場現狀與預判未來趨勢提供了清晰框架。
增量潛力三大需求與五大關鍵變數增量維度聚焦未來新增住房需求空間，主要由拆除更新需求、改善性需求和首次置業剛性需求構成。但與過往不同，當前新增需求需對沖市場存量空置的影響，實際有效需求規模面臨結構性調整。數據測算顯示，2011-2020年全國累計新增住房需求達180億平方米，而2021-2030年樂觀預期下將降至120億平方米，保守預期或低至50-80億平方米。能否兌現合理需求規模，取決于五大變數：人口凈流入城市的供地模式選擇、階梯式換房鏈條的拉力與托力構建、多場景居住需求的政策支持與產品供給、單身家庭居住需求的精準滿足，以及微增容模式下城市更新的商業可行性。
存量阻力庫存與空置的雙重壓力當前市場回暖面臨的核心阻力來自存量庫存與住房空置。2011-2020年期間，住房市場供過于求現象客觀存在，當前開發商庫存仍處于較高水平。更值得關注的是，大數據監測顯示，全國老百姓手中“空關”（未居住未出租的純投資性住房）面積同樣可觀，這類住房兼具新房品質與二手房靈活性，成為影響市場穩定的重要因素，也是部分城市政策出臺后二手房掛牌量激增的核心原因。同時，城市間空置差異顯著，是短期內影響特定城市住房市場走勢的重要因素。
資產助力正視住房的投資屬性與居民房價預期吳璟教授強調，“房住不炒”的定位下，當前單純以投資為目的的購房已經很少見。但住房的投資屬性仍客觀存在，居民在購房決策中對資產價值的考量仍至關重要。當前市場的核心困境在于資產收益失衡：多數城市房產綜合收益（租金+房價增長）不足2%，部分樓盤甚至出現“租房比買房劃算”的倒掛現象，抑制了購房需求釋放。破解這一困局的關鍵在于穩定價格預期，實現溫和增長，讓住房回歸合理資產屬性。這與中央提出的“好房子”“城市更新”等政策方向高度契合，通過提升住房品質與居住價值，重塑市場信心。最后，吳璟教授表示，上述三個維度不僅有助于我們定位特定城市住房市場發展現狀并預判其未來走勢，也有助于我們更好地理解政策走向。當前房地產發展新模式的政策設計與三大維度的分析邏輯高度一致。中央聚焦“好房子”建設與城市更新，本質上是為了打通住房階梯流通的上下游，既滿足高端改善群體的升級需求，又通過城市更新為剛需群體提供置業托力，同時創造新的市場需求。
來 源： 全聯房地產商會
編 輯：liuy
