13日，受房訊網劉總邀請，參加第七屆中國商業地產品牌價值論壇。
今年論壇的主題為 “新商業 新運營 新價值”。論壇由中國國際服務貿易交易會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、全聯房地產商會商業地產工作委員會支持，房訊網、商業不動產網聯合主辦。
北京市投資促進中心 黨組成員 唐永宏副主任為論壇致辭
該論壇已成為國內商業地產領域高規格、大規模、有影響力的宣傳展示交流合作平臺。由房訊網的《中國商業地產品牌價值報告》已在論壇上連續發布多年。報告以科學的評估體系、嚴謹的評估流程、客觀的評估結果被越來越多商業地產企業認可，對引導最終用戶投資選址正向選擇、促進商業地產投資商和運營商企業品牌價值提升、推動行業高質量發展等起到了重要作用。
論壇的地點在首鋼園三高爐。工業時代的粗糲質感與高端論壇的精致氣息在首鋼園碰撞出獨特的火花。
ESG給企業和項目實踐帶來的實際效益是我最近一直在思考的一個問題。借本次論壇的機會，我將近期就《ESG如何提升商業地產項目的經營績效》的疑問進行的一些思考與大家做了分享。
以下為根據PPT整理的演講稿。
近年來，ESG（環境、社會與治理）已從一個邊緣概念躍升為資本市場和企業界的關注焦點。然而，在地產行業深度調整的背景下，一個尖銳的問題擺在所有從業者面前：當企業面臨生存危機時，ESG究竟是可有可無的“錦上添花”，還是能夠助力企業穿越周期的“雪中送炭”？
以行業龍頭萬科為例，盡管其在各大ESG評級中表現優異，但近年來卻深陷財務困境。據報道，2024年萬科出現巨額虧損，2025年上半年凈虧損預計達119.5億元，同時面臨著數百億的到期債券壓力。
這一反差引發了行業的深刻反思：如何才能讓ESG真正轉化為企業的核心競爭力，而非停留在報告和評級上的“紙面繁榮”？為何前瞻性的綠色戰略，未能幫助萬科穿越殘酷的行業周期，實現真正的商業可持續？關于萬科的思考，可參見：萬科的綠色悖論。
或許，只有當ESG從“合規要求”變為“內生動力”，從外部壓力轉為內部戰略時，它才能在企業穿越周期的過程中發揮關鍵作用，成為真正的“壓艙石”和“推進器”。
ESG理念的本源與實踐分野
ESG理念源于2004年聯合國發布的《在乎者即贏家》（Who Cares Wins）報告，旨在倡導金融市場在投資決策中融入環境、社會和治理因素。這一理念催生了兩種緊密相關的活動：ESG投資和ESG實踐。
ESG三大支柱：環境（Environment）、社會（Social）和治理（Governance）。
ESG投資：由資產管理人主導，面向資本市場，主張突破單一財務指標，將ESG因素納入投資分析與決策流程。
ESG實踐：由企業主導，是在資本市場理念引導下，企業主動將ESG因素融入日常管理和運營的經營理念，面向包括資本市場在內的多元利益相關者。
對于商業地產企業而言，真正的破局點在于后者——將ESG實踐深度內化，并轉化為實實在在的經營績效。這需要清晰的路徑和行之有效的方法論。
化ESG為核心競爭力的四大路徑
將ESG從抽象理念落地為具體績效，可以從以下四個關鍵路徑著手，通過真實案例的剖析，我們可以看到其巨大的潛在價值。
1.降低融資成本：龍湖集團的“資本護城河”
在融資環境普遍收緊的當下，卓越的ESG表現成為企業獲取資本市場信任的關鍵。民營房企龍湖集團便是一個典范。通過將ESG理念深度融入財務戰略，保持低杠桿的穩健運營，龍湖成功構建了資本市場的“護城河”。
ESG融入財務：將ESG納入財務決策與風險管理，積極參與綠色金融與可持續發展掛鉤貸款。
拓寬融資渠道：成功發行綠色債券，獲取長期限、低成本資金。
ESG實踐成果：截至2024年，龍湖的平均借貸成本僅約3.89%，遠低于行業平均水平。其現金短債比超過4倍，財務穩健性極高。
龍湖的案例證明，穩健的ESG表現能夠直接轉化為更低的融資成本和更強的財務韌性，這在行業下行周期中尤為寶貴。
2.提升運營效率：首開股份的數字化碳管理
通過數字化工具實現精細化碳管理，是提升企業運營效率和資源利用效率的有效手段。首開股份通過其“首開碳云”管理系統，為行業提供了寶貴經驗。
該系統應用PDCA（Plan-Do-Check-Act）循環管理法，實現了對碳排放數據的閉環管理：
Plan計劃): 基于歷史數據制定減排目標與行動計劃。
Do執行): 落實減排措施，實時跟蹤進展。
Check檢查): 自動分析碳排放數據，識別異常與優化空間。
Act處理): 調整策略，將有效措施標準化。
這種智能化的決策支持，幫助管理層快速定位高排放環節，科學分配資源，從而在降低環境影響的同時，也實現了運營成本的優化。
該平臺基于友綠碳云二次開發，能夠實現數據穿透、行業對標和超排預警，為企業提供強大的決策支持。
3.增加客戶粘性：香港置地“Carbon Wallet”（碳錢包）
ESG不僅作用于B端的投資者和管理者，更能通過創新的“碳普惠”行動，在C端增強客戶粘性。港資房企在這一領域走在了前列。
“碳普惠”的核心是將消費者的低碳行為（如綠色出行、垃圾分類）量化并賦予價值（如積分、優惠券）。香港置地在其商業項目中推出的“Carbon Wallet”小程序，就是典型應用：
正向激勵：用戶通過低碳行為賺取碳積分。
價值轉化：積分可兌換商場代金券、停車券、餐飲折扣等，將環保行為與消費優惠直接掛鉤。
效果顯著：此舉不僅提升了用戶的到訪頻率和停留時間，更通過價值認同，吸引和聚集了具有環保意識的高質量客群，形成了強大的品牌情感連接。
通過移動應用將低碳行為轉化為商業價值，是增強客戶粘性的創新模式。
4.強化品牌溢價：中海金融中心的低碳示范
頂級的ESG實踐能夠塑造卓越的品牌形象，并直接轉化為產品的溢價能力。北京中海金融中心項目就是一個集現代建筑美學與零碳技術于一體的城市地標。
ESG實踐亮點：采用環保建材和節能設施，實施智能能源管理，建立全生命周期碳管理機制。
ESG價值轉化：憑借其卓越的綠色金融標桿地位，該項目獲得了國際評級機構的高度認可，并實現了租金收益溢價。
這清晰地表明，領先的ESG實踐不再是成本中心，而是能夠直接創造收入和提升資產價值的利潤中心。北京中海金融中心，通過頂級的ESG實踐實現了顯著的品牌溢價。
趨勢與行動：從“軟指標”到“硬約束”
如果說上述案例展示了ESG的“內生動力”，那么來自監管和資本市場的壓力則構成了其“外部推力”。ESG已不再是企業可有可無的“加分項”，而是關乎生存與發展的“必答題”。
資本市場的硬性約束
無論在內地還是香港，監管機構都在收緊ESG信息披露的要求，標志著ESG已從“軟指標”轉變為“硬約束”。
內地資本市場：2024年4月，滬深北交易所發布《可持續發展報告指引》，要求強制披露應對氣候變化等8項核心環境議題，并強調“財務重要性”。
香港資本市場：港交所基于ISSB準則修訂的《環境、社會及管治報告守則》將于2025年1月1日生效，采用“雙重重要性”原則，要求更為嚴格。
兩地監管的趨嚴，倒逼企業必須提升其ESG管理水平，以適應新的市場環境和投資者期望。
行動：共建行業ESG新標準
為了響應這一趨勢并引導行業健康發展，中國房地產業協會于2025年3月1日正式實施了《房地產企業環境社會治理（ESG）評價標準》。這是行業首個專門針對房地產企業的ESG評價體系。
這一標準的出臺，為房企提供了一個全面審視自身ESG表現、發現短板、對標行業最高標準的契機。通過參與首批試點評價工作，企業不僅能明確改進方向，搶占可持續發展先機，更能共同完善標準，推動整個中國房地產行業邁向高質量、可持續發展的新篇章。
結語
回到最初的問題，ESG究竟是“錦上添花”還是“雪中送炭”？答案取決于企業自身的戰略抉擇。當ESG被視為一項孤立的合規任務時，它最多只能帶來有限的聲譽價值。但當它被深度整合到企業戰略中，與融資、運營、客戶關系和品牌建設緊密結合時，它就能釋放出巨大的能量，成為企業降低風險、創造價值、穿越周期的核心競爭力。
在行業面臨深刻變革的今天，擁抱并內化ESG，不僅是順應趨勢，更是主動塑造未來的戰略遠見。
正如我在ESG敘事：國產品牌高端化的新航道？一文中所說，在高端市場，當技術和功能趨于同質化時，品牌的價值觀將成為最終的決勝因素。而ESG為國產品牌提供了一個超越“功能”和“智能”的全新敘事維度，一個能夠構建深度情感連接和長期信任的強大武器。
而對于商業地產項目而言，如何在CBD、產業園區眾多的寫字樓中脫穎而出，ESG實踐的深度和廣度，或許可以成為項目獨特競爭力的一部分，在提高品牌溢價的同時，增加經營績效和客戶粘性。
