全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2025年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場(chǎng)的季度表現(xiàn)，并對(duì)2025年末以及未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)判與展望。
2025年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，租賃活躍度穩(wěn)步提升。供需方面，供給端強(qiáng)度有所減弱，本季度內(nèi)未有新項(xiàng)目入市，而需求端則持續(xù)向好發(fā)展，市場(chǎng)吸納表現(xiàn)可喜，單季度凈吸納量錄得約8.9萬平方米，環(huán)比提升8.1%，同時(shí)連續(xù)九個(gè)季度錄得正吸納。2025年前三季度，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量累計(jì)已達(dá)22.3萬平方米，較去年同期增長31.5%，租賃需求的復(fù)蘇趨勢(shì)更為明顯。
在良好市場(chǎng)表現(xiàn)的加持下，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率也持續(xù)回落，至三季度末全市平均空置率為19.0%，環(huán)比、同比分別下降0.6、1.1個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，2025年第三季度全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降2.1%至每平方米每月223.7元。盡管全市租金水平仍舊震蕩下行，但逐季度降幅正在持續(xù)收窄，一方面既得益于市場(chǎng)供需情況的好轉(zhuǎn)，另一方面也因?yàn)椴糠謽I(yè)主充分考量了成本與收益，進(jìn)而讓租金調(diào)控更趨于合理。
未來一段時(shí)間，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、需求分化、整體承壓的特點(diǎn)。供應(yīng)端來看，未來三年供應(yīng)端強(qiáng)度基本保持平穩(wěn)，但存量去化壓力與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度仍處于高位。需求端的區(qū)域與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相結(jié)合的特征愈發(fā)凸顯：互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、AI、大模型等新質(zhì)生產(chǎn)力集聚的區(qū)域迎來利好、需求持續(xù)釋放，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)因產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)更受青睞；而部分非核心區(qū)域、以及部分傳統(tǒng)行業(yè)的需求仍略顯疲軟，企業(yè)受經(jīng)營預(yù)期影響而導(dǎo)致租賃預(yù)算有限，因而選址更趨謹(jǐn)慎與理性。
2025年的北京商業(yè)零售市場(chǎng)持續(xù)推進(jìn)城市更新與消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)，為市場(chǎng)深度調(diào)整與后續(xù)提質(zhì)發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。三季度北京零售市場(chǎng)共有4個(gè)新項(xiàng)目入市，包括位于東城區(qū)的隆福寺二期、位于海淀區(qū)的魏公·芳華里、位于大興區(qū)的北京上德銀泰城以及位于西城區(qū)的北京坊二期，四個(gè)項(xiàng)目合計(jì)為市場(chǎng)提供了21.36萬平方米的煥新零售面積。
三季度，受到新項(xiàng)目入市以及部分存量項(xiàng)目開啟升級(jí)改造的影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比上調(diào)1.6個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。其中核心商圈購物中心空置率環(huán)比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至10.0%，次核心商圈購物中心空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.0%。同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平持續(xù)波動(dòng)，首層平均租金調(diào)整至每平方米每月748.2元，環(huán)比下降1.4%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,275.3元，環(huán)比下降2.5%；次核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣564.9元，環(huán)比微降0.4%。
隨著新建項(xiàng)目的開業(yè)入市、以及存量項(xiàng)目持續(xù)煥新調(diào)整，北京零售市場(chǎng)正步入供給側(cè)主動(dòng)優(yōu)化與結(jié)構(gòu)升級(jí)的新階段：多元場(chǎng)景與創(chuàng)新模式成為市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力，商業(yè)空間煥新提速，消費(fèi)體驗(yàn)與品牌組合不斷優(yōu)化，跨商圈聯(lián)動(dòng)、場(chǎng)景化營銷與主題化運(yùn)營日益豐富。老牌商業(yè)項(xiàng)目通過空間重構(gòu)煥發(fā)新生，新興項(xiàng)目則以特色定位和社交屬性塑造差異化優(yōu)勢(shì)。隨著《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》的落實(shí)，推動(dòng)商業(yè)空間全面升級(jí)，零售業(yè)態(tài)加速"服務(wù)+體驗(yàn)+文化"的融合升級(jí)。未來，北京零售市場(chǎng)將在深度調(diào)整中穩(wěn)步提質(zhì)，以精細(xì)化運(yùn)營和創(chuàng)新供給持續(xù)釋放消費(fèi)潛能，推動(dòng)城市商業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。
北京大宗投資市場(chǎng)在2025年第三季度整體表現(xiàn)較為平淡，市場(chǎng)交易多集中在人民幣1-5億元的價(jià)格段，前三季度累計(jì)成交額低于去年同期水平。三季度的大宗交易中，既包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)收購獨(dú)棟寫字樓作為辦公自用空間，也包括開發(fā)商出售項(xiàng)目來回籠現(xiàn)金、增強(qiáng)現(xiàn)金流與流動(dòng)性的案例。整體而言，當(dāng)前階段北京大宗投資市場(chǎng)的熱度有所下降，市場(chǎng)成交量也相應(yīng)出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)。
大宗投資交易的活躍度反映的是商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值的走勢(shì)，當(dāng)前的北京大宗投資市場(chǎng)熱度有所下降，不同類別資產(chǎn)的投資價(jià)值仍存在差異性及不確定性，投資者情緒趨于謹(jǐn)慎、保守，這也造成了市場(chǎng)表現(xiàn)的波動(dòng)。展望未來，針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策加快落地落實(shí)，有望改善北京大宗投資市場(chǎng)的整體情緒，進(jìn)而帶動(dòng)大宗投資市場(chǎng)的整體活躍度。
2025年前三季度，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)回暖修復(fù)態(tài)勢(shì)、整體運(yùn)行向好發(fā)展，但近期市場(chǎng)動(dòng)能呈現(xiàn)一定程度地邊際遞減效應(yīng)。隨著三季度市場(chǎng)運(yùn)行壓力有所加大，四季度從政策端進(jìn)一步加力加碼的必要性凸顯出來。預(yù)計(jì)四季度國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊聚焦"止跌回穩(wěn)"目標(biāo)，推動(dòng)已出臺(tái)各項(xiàng)政策加快落實(shí)，同時(shí)布局更為有效的增量政策。作為"十四五"規(guī)劃的收官之年以及謀劃"十五五"的承上啟下關(guān)鍵之年，2025年最后的走勢(shì)有望為房地產(chǎn)行業(yè)未來五年的發(fā)展指明方向。
來 源：第一太平戴維斯
