全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2025年第三季度北京房地產市場研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現，并對2025年末以及未來的房地產市場走勢做出預判與展望。
2025年第三季度，北京甲級寫字樓市場延續回暖態勢，租賃活躍度穩步提升。供需方面，供給端強度有所減弱，本季度內未有新項目入市，而需求端則持續向好發展，市場吸納表現可喜，單季度凈吸納量錄得約8.9萬平方米，環比提升8.1%，同時連續九個季度錄得正吸納。2025年前三季度，全市甲級寫字樓凈吸納量累計已達22.3萬平方米，較去年同期增長31.5%，租賃需求的復蘇趨勢更為明顯。
在良好市場表現的加持下，北京甲級寫字樓市場的空置率也持續回落，至三季度末全市平均空置率為19.0%，環比、同比分別下降0.6、1.1個百分點。租金方面，2025年第三季度全市甲級寫字樓平均租金環比下降2.1%至每平方米每月223.7元。盡管全市租金水平仍舊震蕩下行，但逐季度降幅正在持續收窄，一方面既得益于市場供需情況的好轉，另一方面也因為部分業主充分考量了成本與收益，進而讓租金調控更趨于合理。
未來一段時間，北京甲級寫字樓市場將呈現供應穩定、需求分化、整體承壓的特點。供應端來看，未來三年供應端強度基本保持平穩，但存量去化壓力與市場競爭強度仍處于高位。需求端的區域與產業結構相結合的特征愈發凸顯：互聯網、信息技術、AI、大模型等新質生產力集聚的區域迎來利好、需求持續釋放，優質資產因產業協同效應更受青睞；而部分非核心區域、以及部分傳統行業的需求仍略顯疲軟，企業受經營預期影響而導致租賃預算有限，因而選址更趨謹慎與理性。
2025年的北京商業零售市場持續推進城市更新與消費場景升級，為市場深度調整與后續提質發展夯實了基礎。三季度北京零售市場共有4個新項目入市，包括位于東城區的隆福寺二期、位于海淀區的魏公·芳華里、位于大興區的北京上德銀泰城以及位于西城區的北京坊二期，四個項目合計為市場提供了21.36萬平方米的煥新零售面積。
三季度，受到新項目入市以及部分存量項目開啟升級改造的影響，全市優質購物中心平均空置率環比上調1.6個百分點至8.6%。其中核心商圈購物中心空置率環比上升1.8個百分點至10.0%，次核心商圈購物中心空置率環比上升1.7個百分點至9.0%。同期，全市優質購物中心平均租金水平持續波動，首層平均租金調整至每平方米每月748.2元，環比下降1.4%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,275.3元，環比下降2.5%；次核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣564.9元，環比微降0.4%。
隨著新建項目的開業入市、以及存量項目持續煥新調整，北京零售市場正步入供給側主動優化與結構升級的新階段：多元場景與創新模式成為市場發展的核心動力，商業空間煥新提速，消費體驗與品牌組合不斷優化，跨商圈聯動、場景化營銷與主題化運營日益豐富。老牌商業項目通過空間重構煥發新生，新興項目則以特色定位和社交屬性塑造差異化優勢。隨著《北京市深化改革提振消費專項行動方案》的落實，推動商業空間全面升級，零售業態加速"服務+體驗+文化"的融合升級。未來，北京零售市場將在深度調整中穩步提質，以精細化運營和創新供給持續釋放消費潛能，推動城市商業邁向高質量發展新階段。
北京大宗投資市場在2025年第三季度整體表現較為平淡，市場交易多集中在人民幣1-5億元的價格段，前三季度累計成交額低于去年同期水平。三季度的大宗交易中，既包括實體經濟企業收購獨棟寫字樓作為辦公自用空間，也包括開發商出售項目來回籠現金、增強現金流與流動性的案例。整體而言，當前階段北京大宗投資市場的熱度有所下降，市場成交量也相應出現一定程度的波動。
大宗投資交易的活躍度反映的是商業地產投資價值的走勢，當前的北京大宗投資市場熱度有所下降，不同類別資產的投資價值仍存在差異性及不確定性，投資者情緒趨于謹慎、保守，這也造成了市場表現的波動。展望未來，針對宏觀經濟以及房地產行業的支持性政策加快落地落實，有望改善北京大宗投資市場的整體情緒，進而帶動大宗投資市場的整體活躍度。
2025年前三季度，北京房地產市場延續回暖修復態勢、整體運行向好發展，但近期市場動能呈現一定程度地邊際遞減效應。隨著三季度市場運行壓力有所加大，四季度從政策端進一步加力加碼的必要性凸顯出來。預計四季度國內房地產市場仍舊聚焦"止跌回穩"目標，推動已出臺各項政策加快落實，同時布局更為有效的增量政策。作為"十四五"規劃的收官之年以及謀劃"十五五"的承上啟下關鍵之年，2025年最后的走勢有望為房地產行業未來五年的發展指明方向。
來 源：第一太平戴維斯
