2025年第三季度，上海寫字樓市場租賃需求環比同比均呈下滑趨勢，疊加優質項目的持續入市的影響，辦公樓市場空置率與租金短期內將持續承壓。建議業主調整租金預期，強化自身優勢，拓展服務邊界，增加現有租戶粘性。
1. 租金下行壓力加劇
2025年第三季度，錄得上海全市甲級寫字樓市場存量1,781萬平方米。
2025年第三季度，上海寫字樓市場凈吸納量僅2.9萬平方米，不到去年同期的20%，為近5年來最低水平，市場需求表現仍顯不足。
2025年第三季度，上海寫字樓市場新增供應11.4萬平方米，前三季度累計新增供應達39.8萬平方米，預計2025年全年新增供應量將達到77.2萬平方米，第四季度供應壓力將明顯加劇。
2025年第三季度，上海寫字樓市場空置率環比小幅上漲0.3個百分點至21.4%。
上海寫字樓市場租金延續下行趨勢，本季度平均租金環比下降3.3%至6元每平方米每天。租金已連續下降14個季度，市場承壓明顯。
2.金融行業租賃需求貢獻穩定
行業需求結構方面，2025年第三季度互聯網科技、金融及物流運輸成為前三大租賃需求來源。值得注意的是，部分頭部物流企業在本季度進行大面積搬遷，導致物流運輸首次進入租賃成交行業前三位。
本季度租金下行壓力加劇，全市平均租金創歷史新低，核心商務區（CBD）環比跌幅達2020年上半年以來最大值。受供需不均影響，短期內市場租金將持續承壓。
上海核心區與次核心區子市場劃分
上海核心區與次核心區子市場
Q3 2025租金與空置率表現
空置率對比
3.市場預估
2025年全年新增供應量將達到77.2萬平方米，其中約70%的供應量集中在DBD次核心板塊。
展望未來，2025-2027年上海寫字樓市場預計將迎來263萬平方米的新增供應，市場供過于求的局面短期內難以緩解，空置率將持續攀升。
上海甲級寫字樓市場趨勢
2022-2027F
4.總結與建議
在上海辦公樓市場新增供應持續增加而企業普遍采取謹慎策略的背景下，市場空置率攀升至2021年以來的最高水平。
面對日益復雜的市場環境，建議業主積極把握政策紅利，精準定位目標產業客群，并制定更為靈活的商務條件，建構差異化競爭優勢，在存量市場博弈中獲得發展機遇。
文章來源：高力國際公眾號
