上海甲級寫字樓市場報告2025年第三季度第三季度，市場內(nèi)新項(xiàng)目入市的節(jié)奏放緩，僅有兩個新項(xiàng)目竣工交付，為市場帶來139,990平方米的新供面積，環(huán)比減少68%。兩個新竣工交付的項(xiàng)目均位于浦西非核心區(qū)域，包括位于打浦橋的日月光中心二期（59,190平方米）以及徐匯上海南站區(qū)域的徐匯萬科中心三期2號樓（80,800平方米）。
第三季度，市場租賃活動仍然以企業(yè)的續(xù)租和搬遷為主。在降本增效的大趨勢下，租約到期的企業(yè)選擇減租續(xù)約或者搬遷至同市場租金更低的樓宇。出于對成本節(jié)約的考量，企業(yè)資源整合的搬遷需求以及租期內(nèi)租約重組需求持續(xù)在增加。
從第三季度的市場租賃交易來看，租賃需求來自于金融、專業(yè)服務(wù)、零售及TMT企業(yè)，市場內(nèi)有超過60%的租賃需求來自于上述行業(yè)。專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，律所的升級需求增長比較顯著。在整體市場租金持續(xù)下行而市場需求不暢的背景下，律所抓住核心市場寫字樓租金大幅下降的機(jī)會，積極升級自己的辦公場所來提升品牌現(xiàn)象。從金融企業(yè)情況來看，存款利率的持續(xù)走低以及二級市場的活躍，促成增量資金的涌入，帶動證券、資管企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，提升其對公辦場所升級的需求。值得關(guān)注的是，當(dāng)季創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)的非科技企業(yè)例如物流、貿(mào)易以及廣告媒體等遷入甲級寫字樓的租賃活動較多，成為市場空置面積去化的重要來源。
“第三季度，上海寫字樓市場共享辦公需求活躍。在新租需求中，超過20%的新租需求來自于共享辦公。共享辦公的靈活租期、配套設(shè)施完備以及租金水平合理，在極大程度上適配短期過渡、小規(guī)模貿(mào)易和初創(chuàng)型科技企業(yè)。此外，由AI技術(shù)成熟帶來的自媒體飛速發(fā)展以及“一人公司”模式的崛起共同增加了市場對于共享辦公的需求。共享辦公品牌的租用需求有效緩解了業(yè)主方對大樓空置面積去化方面的壓力，而租金加利潤分成或是純利潤分成的租金支付模式也降低了共享辦公品牌的租賃成本，支持其持續(xù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，形成業(yè)主和共享辦公品牌的雙贏局面。”第三季度，辦公面積去化緩慢以及新項(xiàng)目與存量面積之間的激烈競爭，使得業(yè)主方仍將降租作為吸引租戶的主要手段。甲級寫字樓市場租金當(dāng)季環(huán)比繼續(xù)下跌4.1%至每天每平方米人民幣6.25元。其中，中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)的寫字樓市場租金環(huán)比大幅下跌7.2%。核心商務(wù)區(qū)在多家金融機(jī)構(gòu)以及律所搬遷需求的釋放下，市場租金的跌幅收窄4.2%至每天每平方米人民幣8.46元。
“本季度，南京西路市場是為數(shù)不多的租金小幅下跌的子市場之一，市場租金僅環(huán)比下跌0.8%至每天每平方米人民幣9.60元。作為上海重要的商務(wù)區(qū)之一，南京西路發(fā)揮其磁石效應(yīng)，積極吸引外資零售品牌、金融機(jī)構(gòu)以及顧問咨詢等具有高租金支付能力行業(yè)的遷入。同時，在本季度表現(xiàn)積極的還有前灘、徐家匯、世紀(jì)大道等熱點(diǎn)子市場，其中前灘作為小陸家嘴需求外溢首選市場，本季度市場租金環(huán)比小幅下跌0.8%至至每天每平方米人民幣5.95元。”2025年第三季度，上海寫字樓投資市場錄得7宗主要的大宗交易，涉及總金額在人民幣45億元左右，自用型買家成為市場主要參與者。
在眾多交易中，我們可以看到一些機(jī)構(gòu)買家對于目前寫字樓市場價格洼地項(xiàng)目的青睞，選擇出手購入。例如中國信達(dá)以大約人民幣8.856億元的價格從香港佳程集團(tuán)處買下位于靜安的商辦綜合體佳程廣場。本季度寫字樓投資市場較大的成交標(biāo)的是來自于普陀真如的信泰中心1號樓項(xiàng)目。政府機(jī)構(gòu)以人民幣21.68億元的價格從中信泰富手中購入該項(xiàng)目，成交面積為84,765平方米。
