北京，2025年10月30日--享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行根據"十五五"規劃綱要作出專業解讀，并發布《"十五五"規劃--重塑未來五年中國房地產市場格局》報告。作為"兩個一百年"奮斗目標歷史交匯期的關鍵規劃，"十五五"規劃（2026-2030 年）不僅是銜接"十四五"、奠定2035年現代化建設基礎的核心藍圖，更將通過五大核心主線，重塑未來五年中國商業地產市場的發展格局。
自1953年以來，中國已連續實施十四個五年規劃，形成"短期-中期-長期"層層遞進的目標傳導機制。"十五五"規劃立足全面建成小康社會的歷史節點，聚焦向第二個百年奮斗目標邁進的首程任務，針對"十四五"期間面臨的國內高質量發展轉型壓力、全球地緣政治動蕩與產業鏈重構等挑戰，以"雙循環"新發展格局為核心戰略，明確了現代化產業體系建設、科技自立自強、國內市場培育、高水平對外開放等重點方向，為商業地產行業提供了清晰的發展指引。
新質生產力激活寫字樓和產業地產需求
十五五"規劃將現代化產業體系建設提升至首位，涵蓋傳統行業優化、新興產業壯大與未來產業布局三大維度。新能源汽車、生物醫藥等戰略性新興產業已在政策扶持下實現規模化增長，2024年中國新能源汽車產量達1,280萬輛，年均復合增長率為72%，全球市場銷售份額達76.4%；2025年前5個月，中國創新藥企大型授權交易（首付款達到5,000萬美元或以上交易）全球占比升至42%。疊加工業機器人等人工智能技術在制造業的深度應用，中國安裝的工業機器人數量已超過全球其他地區總和，2023年，中國以276,300臺工業機器人安裝量位居全球首位，是日本的6倍、美國的7.3倍。新質生產力的發展將催生大量產業及科技企業，帶動寫字樓與產業園區市場從需求疲軟轉向觸底反彈。
中國新能源汽車產業規模走勢
來源：乘聯會/中國汽車工業協會
內需提振賦能零售物業與消費REITs協同發展
規劃明確"以新需求引領新供給，以新供給創造新需求"的消費導向，標志著中國經濟的頂層設計正在從單純依賴物質投資、側重供給側改革，轉向供需兩端發力的新階段。過去幾十年，中國在基礎設施建設、房地產開發、制造業設備投資等"投資于物"的領域成就斐然，在人力資本和民生領域的投入明顯不足，"十五五"規劃中提出了"投資于人"，國家將在教育、社保和就業、衛生健康、住房保障等多個領域解決百姓的后顧之憂。目前已通過發放育兒補貼、逐步推行免費學前教育等政策來激發居民消費潛能。
政策支持下，消費基礎設施REITs成為市場熱點，已上市的11只相關產品均實現良好漲幅，截至10月15日，嘉實物美、易方達華威農貿市場等漲幅超70%。未來五年，消費類REITs的持續擴容將吸引更多資本關注，倒逼零售物業通過品牌調整、場景創新挖掘消費潛力，推動行業螺旋式發展。
高水平對外開放提升中國資產吸引力
在全球保護主義背景下，中國堅持雙向開放成果顯著。作為全球資本配置人民幣資產的核心品種，熊貓債累計發行超1萬億元，憑借其融資成本優勢備受市場關注。隨著"十五五"規劃的高確定性落地與人民幣升值預期增強，境外資本有望重回中國大宗物業市場，零售物業、工業物流、數據中心、寫字樓等優質資產將獲得更多國際資本青睞，進一步提升中國商業地產的全球競爭力。
熊貓債發行數量及規模
數據截至2025年10月22日
來源:萬德數據
民生保障導向明確，房地產市場邁向高質量發展新階段
房地產行業已從國民經濟支柱轉向民生保障核心，市場從"有房住"向"住得好"轉型，改善型需求持續釋放。經過"十四五"期間的調整，中國經濟對房地產的依賴度顯著降低，房地產投資總額占GDP比重從2014年的近15%下降到2024年的7.4%，相較于美國常年12%左右的水平，仍有向上發展的空間。今年以來，"好房子"概念推動多個城市新房市場成交升溫，未來市場增量政策將聚焦保障性住房建設、租賃市場培育與城市更新改造。
全面綠色轉型提速，零碳與ESG重塑商業地產價值
十五五"規劃以"碳達峰碳中和"為牽引，加快經濟社會全面綠色轉型，明確到規劃期末新增用能需求絕大部分由清潔能源滿足，并建成100個左右國家級零碳園區，園區內所有新建項目均需通過綠色認證。當前綠色產業規模約11萬億元，未來五年有望實現翻一番乃至更大增長。
聯合國環境署2024-2025年報告顯示，全球建筑業碳排放占比34%，房地產行業存在巨大的減排機遇。隨著ESG對房地產行業的影響日益增強，ESG理念成為商業地產項目價值評估的關鍵指標。
房地產開發投資占GDP比重走勢
來源：國家統計局
戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，如果說"十四五"是全面小康后的起步期，"十五五"就是現代化建設的加速期。從產業升級到消費轉型，從對外開放到綠色發展，一系列變革正在推動中國經濟轉向內需驅動、供需協調的新范式。對于商業地產而言，這不僅是擺脫傳統依賴的轉型契機，更是布局未來的黃金窗口。寫字樓與產業園區受益于產業擴容，零售物業借力消費提振與REITs東風，優質資產吸引境外資本，綠色轉型重塑價值標準--未來五年，商業地產將在政策引導下，迎來格局重塑與潛力釋放的新周期。
來 源：戴德梁行
