2025年第三季度，上海產業園區租賃市場回暖。隨著張江機器人谷系列項目投入使用，機器人行業成為租賃需求的新增長極，是推動市場凈吸納量反彈的關鍵因素；然而，本季度新增供應量創歷史新高，推動空置率突破30%的高點。受空置率攀升至歷史峰值與新增供應加速入市的疊加影響，上海產業園區租金繼續承壓下行。
1.租賃需求季度回暖
2025年第三季度，錄得上海全市產業園區市場存量1,963.4 萬平方米。
第三季度，上海產業園區在機器人行業需求提升的引領下，凈吸納量增至25.5萬平方米，創下自2022年下半年以來的單季新高。但此次回暖能否持續并形成趨勢性反轉，仍需進一步觀察。從區域分布看，市場需求呈現分化態勢，租賃活動主要集中在周康、金橋、張江及浦江等子市場。
第三季度，機器人、醫療健康、數字經濟成為貢獻上海產業園區租賃需求的前三大行業。
第三季度，上海產業園區新增供應量約67.6萬平方米。新項目集中分布于張江、金橋、外高橋及周康子市場。截至前三季度，市場累計新增供應總面積已近120萬平方米。
上海產業園區空置率連續上行13個季度。在新增供應集中入市的背景下，本季度空置率進一步攀升至30.5%，環比上升1.1個百分點。
本季度，全市平均租金環比下降2.5%，前三季度累計跌幅達7.3%，市場下行壓力持續顯現。
2025年第三季度上海產業園區子市場
租金金與空置率表現
2.租金繼續承壓下行
預估2025年全年，上海產業園區市場新增供應量將達約345.5萬平方米，其中68%位于核心子市場。
在第三季度需求回升的帶動下，前三季度上海產業園區市場累計凈吸納量已超過去年全年水平。盡管如此，面對新增供應持續放量與空置率攀升至歷史峰值與雙重壓力，預計園區租金水平將持續承壓下行。
上海產業園區市場預估2020--2027F
3.總結與建議
在機器人行業需求引領下，2025年上海產業園區凈吸納量同比回升，但租賃需求反彈的可持續性仍取決于整體經濟基本面的走勢。
上海市前三季度數據顯示，人工智能（同比增長12.8%）、集成電路（同比增長11.3%）、新能源（同比增長19.6%）、信息傳輸與軟件服務（同比增長15.5%）等戰略性產業增長強勁，為市場提供了潛在支撐。若該趨勢延續，將為產業園區租賃需求提供長期實質性動力，并有望在一定程度上緩解供應過剩壓力。但面對當下的市場競爭壓力，建議園區業主仍需通過提升交付標準、優化租戶成本效益等方式增強競爭力、加速去化。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
