9月13日，2025年中國國際服務貿易交易會·第七屆中國商業地產品牌價值論壇在首鋼園三高爐成功舉辦。論壇由北京市投資促進服務中心、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會支持，房訊網、房訊指數聯合主辦，以"新商業 新運營 新價值"為主題。來自全國300家主流商業地產運營管理企業高管、30家科技領軍企業高管以及60家主流媒體參會。
中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理應邀出席論壇并發表主題演講。張存理在演講中表示，COOC中海商務的品牌內核隨著市場變化不斷地豐富迭代，不斷地讓我們的產品力和運營力更加體系化、人性化、生態化、產業化，通過不斷地自我革新、自我發展，從而賦能我們的客戶，能夠在企業發展中獲得更大的確定性。中海商務不僅僅是空間的提供者，更是價值的共創者和企業成長的同行者。
中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理
以下為中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理演講實錄：
我們為什么說這是一個不確定的市場？宏觀經濟經歷了前十年的高速增長，16%的平均增速，到后十年，8%的平均增速，到近五年來是4%-5%的平均增速，每次GDP增速的放緩，間接帶來租賃新增需求量的減少，但整體中國GDP仍然是保持上升態勢，經濟基本面依舊是向好發展，經濟盤面絕對值仍然具備優勢。
聚焦到寫字樓市場，持續高位供給，以價換量趨勢躍升。在這樣的市場當中，我們看到成交并沒有那么沉寂--傳統的頭部企業是穩定托底的，新質生產力提供了戰略性的機會，新一代信息技術、高端裝備制造、新能源產業成為租賃主力。我們可以看到2024年新質生產力在北京的租賃成交同比增長了106%，占據北京當年甲級辦公樓市場中存量租賃面積的十分之一。存量內卷加劇的過程當中，我們發現企業搬遷成為新租的主力，而影響搬遷的主要因素是裝修補貼、租期減免、定制化交付等等。不難看出，當前的寫字樓客戶不僅僅是看價格，更看性價比。除了價格外，精裝交付、靈活租期、定制化服務都成為新的趨勢。
從原先注重硬件比拼，到現在注重內核、情緒價值提供的轉變。下沉市場上我們確實面臨著這樣生存的命題，當產業結構調整、企業需求升級、產品要求變化，成為我們商辦市場新常態的情況下，中海商務希望通過品牌內核的打造，成為目標客戶確定性的選擇。
中海地產隸屬的中建集團是世界最大的投資建設集團，2024年位列《財富》世界500強的第14位。中海地產1979年創立于香港，1992年香港聯交所上市，迄今已成立46年，發展規模覆蓋80多個城市。中海商業是中海地產旗下做全域業態、輕重并舉的經營性資產的管理平臺，我們的業務規模覆蓋69個甲級寫字樓，31座購物中心，20多家長租公寓及13家星級酒店和高爾夫球場。
COOC中海商務是中海商業旗下，專注于寫字樓發展與運營的品牌，除在營的69棟甲級寫字樓外，我們打造聯合辦公產品線，為樓內租戶提供精裝辦公、定制化裝修、拎包入住、會議服務等增值服務。在軟性服務方面，通過中海云商及officecare，提供全域保障和生態賦能。
中海商務的品牌內核，我總結為五大品牌力。首先是體系化實力，二是人性化運營，三是生態化賦能，四是產業化搭建，五是產品力不斷革新。
在體系化實力上，依托央企實力，布局全球近30座活躍城市，持有資產381萬方，持有核心地段、核心產品是中海對資產長期經營的保障與保障，入駐我們寫字樓的企業不會有暴雷等后顧之憂，這也是客戶和我在日常洽談過程當中常提及的對中海的認可，作為央企，在資產保障和運營合規各方面都是無可挑剔的。
當然，我們不能只是依靠公司的力量，COOC中海商務是國內最早推出標準化產品的寫字樓發展及運營商。我們通過五大類88項內外標準的建設，打造國內最全面、最專業、最高效的商辦行業管理體系，這也意味著在中海商務所有項目中，我們通過標準化體系的建設，能夠讓中海商務的客戶得到較高水平、相對統一、品質可靠的服務和標準。
中海在成都高新區有"一條街"的項目--成都中海國際中心，由10棟樓宇組成，占據成都高新區約1.5公里的街區，現在已成為西部首席中央商務大道的地標樓宇集群。通過我們體系化的沉淀和不斷迭代，成都中海國際中心成為成都最早獲得甲級寫字樓認證的項目之一，同時還是我國西部地區首個獲得BOMA認證的項目。
在人性化運營方面，我們基于3000+存量企業、10萬+樓內白領人群需求為基礎，梳理當前需求，洞察潛在需求。打造運營100服務體系，提供有溫度的運營服務，從"滿足需求"到"預見需求"。武漢的中海中心，從入市至今，每年暑假堅持辦理員工暑期托育服務，項目總監堅持每年親自給孩子們上一堂課，提升駐樓員工的歸屬感，解決暑期子女教育的難題。位于首鋼園的金安中海財富中心每一層樓都配備私密、舒適的母嬰室，關愛職場媽媽，充分體現對樓內員工的人文關懷。
在生態化賦能方面，我們集合全集團的權益產業鏈，運用設計、施工、供應鏈管理、合約招標管理等一系列優勢，給客戶提供選址咨詢、招商代理、裝修等等服務，同時我們也把自己內部的差旅、會議、采購等一系列服務，融入COOC客戶的服務包里，意味著企業選擇COOC，不僅是租賃了空間，更是低成本地接入了一個龐大的資源支持系統。
例如，在空間定制服務上，我們在蘇州，通過中海商業旗下定制化裝修品牌POWERBY團隊的專業服務打造，僅用36天的時間，給客戶交付了一個靜音、省心、環保的精裝辦公空間，滿足高端律所"拎包入住"、"隔音私密"的辦公需求，過程中"省時、省心、省事"，得到了客戶高度好評。
在產業化搭建上，依托集團化的戰略大客戶資源，吸納產業上下游企業入駐，形成樓宇內部全鏈條產業化的搭建，實現從"租賃載體提供者"到"企業成長的賦能"的轉變，當前，已有超350家世界500強客戶領先進駐中海的寫字樓。我們以業務優勢、體量優勢、發揮品牌價值，形成共贏、共享、共生的商務生態圈，現在已經形成了十大標桿產業樓宇，分布在全國核心城市，形成屬于樓宇的獨特產業標簽。以在石景山的金安中海財富中心項目為例，我們打造了一個會議層，通過場景打造，給樓內企業提供更多場景展示和交流的空間，成為一個產業驅動的發動機，逐漸形成了科幻游戲和未來產業上下游的集聚。
在產品力革新方面，我們首先從智慧化上，沿用中海地產"好房子"的經營理念，打造從被動響應到主動賦能的數字基建，實現了業務運營標準化、流程化、數字化、智能化，助力精細化管理，讓寫字樓客戶更能夠享受到我們寫字樓的良好服務。健康化也是我們一貫踐行的重要方向，中海商務運營的所有樓宇都進行了嚴格的PM2.5空氣質量管理，也實現了禁煙系統的全覆蓋。從2016年開始，全國所有重點樓宇均布設了AED設備，項目的運營團隊近200人通過了CPR急救團隊培訓認證，為樓內員工提供不止"物理舒適"更是"身心共生"的辦公空間。
中海在綠色低碳方面的表現一直很優秀。中海地產在今年倫敦證券交易所的ESG評分中，以89的高分成為全球最佳ESG房地產公司。中海商務在管的項目當中，有80個、1273萬㎡的面積獲得綠色建筑的認證，已累積獲得490多項綠色星級認證。在日常的經營管理中，我們參與標準制定、編寫租戶零碳手冊，也和我們3000多家租戶一起，開展綠色租賃計劃，積極響應中建、中海的"雙碳戰略"。
和各位來賓分享兩個標桿案例。首先是在北京二環內的中海金融中心，是一個S·TOD零碳綜合體，我們通過四大類18項的技術設計，被動技術降需求、主動技術提能效，打造了首都核心區首個大型超甲零碳商辦建筑，也是首個光儲直柔示范項目。此外，在北京二環核心區寸土寸金的地方，我們在項目1號樓的南側規劃了一萬平米綠地，在項目中軸保留約8300㎡文保古建群落，其中包括康有為故居、《每周評論》舊址等，并結合古建形態，打造了合院商業街區--中海大吉巷。大吉巷開業首日達到了20萬客流，我們的活力商業也給寫字樓租戶提供了更便利的配套和賦能。
中海集團的辦公地深圳中國海外大廈，是國內第一個5A級近零碳甲級寫字樓項目，建筑綜合節能率61%，可再生能源利用率是12%，降碳率53%。這個項目除了綠色化之外，智慧化和人性化也是非常可圈可點的。在樓宇內，所有通行都是人臉識別，包括上下班考勤、食堂用餐結算，全部都可以通過人臉識別絲滑完成；每天進到辦公室，室內的燈光和空調已經根據當天的光線和溫度，智能調到最適合的狀態。在空間規劃上，樓內80%的面積是可以看到海的，而且這些面積我們都給了員工，剩下的面積我們放置了會議室等空間。樓里還有食堂、健身房、籃球場、大型會議中心、咖啡廳、茶室等公共空間。樓內統一實行禁煙管理，但每一層有兩個半開放的室外公共平臺，是我們吸煙員工的精神圣地。可以說，在這棟樓里辦公是非常舒適、放松、健康的，充分體現了中海綠色化、人性化的產品設計理念。
我們通過品牌內核提煉，打造中海商務的核心競爭力產品，構建"4+4+2+1"標桿項目體系，包括四個影響力標桿--深圳中國海外大廈、上海中海中心、成都中海國際中心、北京中海金融中心；四個全能發展的商辦建筑，在前面均給大家詳細介紹過；四個價值標桿；還有兩個在建的發展中標桿--成都超塔項目和上海西岸綜合體項目，是我們未來城市發展的核心產業動能標桿。我們不只是做自己的項目，也通過"輕+中+重資產多元運營"的方式，把我們的技術標準、運營經驗、資源整合，賦能給業主，比如我們的輕資產運營標桿--北京亞奧商務區運營的中建財富國際中心，是板塊內首個六星級超甲寫字樓，也實現了入市一年即滿租的好成績。我們也希望未來能夠和更多的資產方共同推動輕資產的合作陣地。
COOC的品牌我們每年都在講，但是可以看到我們每年都有一些新的東西。我們的品牌內核隨著市場變化在不斷地豐富迭代，不斷地讓我們的產品力和運營力更加體系化、人性化、生態化、產業化。通過不斷的自我革新、自我發展，從而賦能我們的客戶，在企業發展過程中獲得更大的確定性。中海商務始終堅信，我們不僅僅是空間的提供者，更是價值的共創者和企業成長的同行者。
