12月 2 日，國內首批基礎設施公募 REITs 完成發行，9 支產品發行總規模為314.03 億元，資產估值為 313.31 億元，整體實現溢價發行，平均認購倍數超過8.5 倍，受到投資人熱捧。其中回撥后網下機構投資人認購倍數最高的為招商蛇口產業園 REITs，認購倍數為 16.8 倍；網上公眾投資人認購倍數最高的為首鋼綠能，高達 56.8倍，刷新公募基金配售比歷史記錄。
在資產類型上，9 單產品中產權類項目 5 單，包括產業園項目 3 單，物流倉儲項目 2 單；特許經營權類項目 4 單，包括收費公路項目 2 單，污水處理項目 1單，垃圾處理及生物質發電 1 單。
基礎設施REITs的封閉期因其底層資產特殊性，封閉期較長，均在20年及以上，其中廣州廣河的封閉期最長，為99年；首批9支基礎設施REITs未來擴募潛力較大，其中廣州廣河和普洛斯入池資產估值最高，分別為96.74億元和53.46億元。招商銀行此次擔任了7支產品的托管行，與多個基金管理公司合作。
一、分派率
注：托管費費率、IRR、分派率（擬發行規模）均為各項目招募說明書披露。
平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金的分派率（實際發行規模）分別基于招募說明書披露2021年6月-2021年12月和2021年7月-2021年12月區間數據測算，首年可供分配金額同上。
首批基礎設施REITs底層資產包括特許經營權、產權兩類。首鋼綠能、首創水務、廣州廣河和浙江杭徽均為特許經營權類項目，東吳蘇園、鹽港REIT、張江REIT、普洛斯和蛇口產園則為產權類項目。特許經營權的轉讓因不涉及資產本身的交易轉讓，在特許經營協議、相關規定層面的限制較多，一定程度上限制了資產的流動性。
通過對比招募書披露的預期分派率，并結合考慮特許經營權類資產到期時點價值歸零的特點，雖然產權類基礎設施REITs的分派率普遍低于特許經營權類基礎設施REITs的分派率（產權類產品的分派率在5%以下，最高的是張江REIT；特許經營權類派息率最高的為浙江杭徽），但數值高并不代表收益高，建議投資者在進行投資決策時，需綜合考慮內部收益率IRR。
這9支產品的基礎設施項目分別位于北京、深圳、廣州、上海、蘇州、杭州等經濟發達區域，政策和經濟環境的支持是試點項目成功發行的助力，也為日后基礎設施REITs的全面布局夯實基礎。
來源：中國REITs論壇
編輯：jinbao
