9月13日，2025年中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會·第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值論壇在首鋼園三高爐成功舉辦。論壇由北京市投資促進服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)聯(lián)合主辦，以“新商業(yè) 新運營 新價值”為主題。來自全國300家主流商業(yè)地產(chǎn)運營管理企業(yè)高管、30家科技領(lǐng)軍企業(yè)高管以及60家主流媒體參會。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天應(yīng)邀出席論壇并做題為《存量時代商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道》的主題演講。他在演講中表示，老舊樓宇怎么去改造？怎么去形成提升？我們按照改善的規(guī)模或者難易程度分成了三個級別，分別是輕度、中度、深度。輕度主要是在內(nèi)裝上面做一些小的維護更新，中度可能要對部分樓層的功能進行一定的改造，進行一定的轉(zhuǎn)換。重度就要進行推倒重建，對于一些嚴重超齡的樓宇，最后要走到這一步。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天
以下為CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天演講實錄：
首先，我想用一個數(shù)據(jù)來開啟我們的思路探討。
這幅圖表是我們統(tǒng)計的全球辦公樓的空置率以及凈吸納量，就是新增需求的情況，近年全球各個國家均面臨一定的經(jīng)濟上面的挑戰(zhàn)。再包括居家辦公的逐漸普遍，對辦公市場也形成了一定的沖擊，所以全球辦公樓的空置率在不斷上行，新增需求也相對來說比較低迷。但是區(qū)域之間還是看到有一定的分化，看右邊這個圖，我們對比美國以及中國一線城市空置面積的占比，當(dāng)前跟2019年比，美國空置面積上升的勢頭已經(jīng)有一定程度的遏制，相反，我們中國的一線城市還是面臨了越來越大的空置面積的挑戰(zhàn)。為什么美國能夠遏制呢？主要的原因是因為他們采取了主動調(diào)改的行動。
這幅圖可以看到，近年來，隨著老舊樓宇逐漸退出市場，美國大體量的辦公樓的項目轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛荆@兩年上升得尤其明顯。從右邊這個圖可以看到，辦公樓具體是改成什么用途，壓倒性的優(yōu)勢都是改成長租公寓。當(dāng)前美國長租公寓的空置率只有不到5%，辦公樓的空置率達到20%以上；從2020年到現(xiàn)在，即使考慮到通貨膨脹的因素，辦公樓租金上漲也只有1%，相反，長租公寓的上漲達到了22%。所以辦公樓改成長租公寓是非常有吸引力的。另外，我們也可以看到有一部分辦公樓也改成了綜合體，涵蓋了商業(yè)、居住等等這些業(yè)態(tài)，形成了一個垂直的城市生態(tài)。疫情剛開始結(jié)束的時候，這種對于醫(yī)療建筑體的方向也是辦公改的一個方向，但最近有所減緩。
其實我們中國像美國一樣，到現(xiàn)在這個節(jié)點也面臨了老舊樓宇逐漸被淘汰出市場的態(tài)勢，目前可能我們還沒有體會得非常明顯，因為當(dāng)前我們統(tǒng)計一線城市樓齡超過30年的樓宇的總體量只有大概100萬平方米，但是5年以后，就是“十五五”末期，這個數(shù)字會達到一千萬平方米以上，所以這些樓宇怎么進行更新、進行重復(fù)的利用，是我們下一步要討論的核心話題。
我們國家的老舊樓宇往哪些方向發(fā)展呢？去年年底二十屆三中全會明確2029年以前要解決辦公樓未來土地延期跟到期續(xù)期的問題，給我們的樓宇改造提供了有利的政策環(huán)境。今年7月中央會議又提到了，宜居、韌性、智慧這三個是我們未來城市更新的核心目標(biāo)，所以也可以給我們提供重要的方向。
首先，我們討論宜居。宜居需要房地產(chǎn)的好房子工程項目來做進一步的支撐，所以我們首先需要討論或者調(diào)研樓宇使用人群體驗的需求都是怎么樣的，以體驗為導(dǎo)向的辦公樓的升級是一個主題。所以我們這里提供一個理念，隨著辦公使用人群的需求的多元化，我們辦公樓已經(jīng)不能像以前一樣只有單一的辦公功能了，而是需要把健身、社交、工作、居住等等需求納入到整個垂直城市生態(tài)里面，一方面能夠縮短人群在不同的活動之間通勤的時間，另外一方面也可以在同一個樓宇里面打造一個積極的社會的生態(tài)，給予我們的租戶有更豐富的體驗。這是我們在宜居上面可以去探討的一個方向。
CBRE根據(jù)這個方向給大家提供了一個思維的框架，我們把辦公人群在辦公樓里面一天從進入辦公樓直到離開辦公樓的整個周期來劃分為七個階段，可以給大家去做一個checklist的作用，來檢查我們在各個方面是不是做得足夠到位，還有哪些可以改善的空間。從剛開始的通勤，到樓宇的訪客，再到電梯的運行，到辦公區(qū)里面的活動，還有在辦公區(qū)外面，我們還需要去做餐飲、社交、娛樂等等這些活動，主要通過三個大的方向，一個就是物理環(huán)境的改造，另外就是人文氛圍的打造，還有數(shù)字賦能，來提升我們樓宇在宜居方面的表現(xiàn)、在體驗方面的表現(xiàn)。
第二個話題，我們叫韌性。韌性城市意味著我們雙碳目標(biāo)的達成，因為我們2030就要達到碳達峰，其實離我們已經(jīng)非常近了。而且最近隨著氣候危機的影響，還有安全、衛(wèi)生等等管理的影響，都給我們在樓宇的可持續(xù)性上面提出了很多議題，那么可持續(xù)樓宇給我們業(yè)主帶來一些什么樣的好處呢？
首先，隨著我們政府對于雙碳目標(biāo)政策的達成的壓力，我們預(yù)期在未來幾年會有越來越多的扶持性的政策，當(dāng)然也包括約束性的政策，推向到市場里面。這個會給到我們業(yè)主能夠帶來政策上面的一些收益。
第二，隨著現(xiàn)在樓宇之間競爭越來越激烈，我們認為可持續(xù)性的樓宇對于一些有社會責(zé)任感的大企業(yè)會帶來很大的租賃上面的吸引力，會形成業(yè)主的競爭優(yōu)勢。可能很多業(yè)主在考慮打造這么一個樓宇是不是需要很大的投入，但其實大投入有大投入的做法，小投入有小投入的做法，只要我們從一些基礎(chǔ)的方面去做起，仍然能夠給我們帶來一些比如說節(jié)能、減碳，這些成本上面的節(jié)約，也會形成財務(wù)上面的收益。所以可持續(xù)性樓宇已經(jīng)不只是一個口號，更多的是能夠落地到企業(yè)運營的方方面面。
怎么樣算是一個可持續(xù)性樓宇呢？我們列舉了一些重要特征，比如我們可以通過傳感器、數(shù)據(jù)收集和儀表盤的方式，能夠更合理地去收集和分析數(shù)據(jù)，對于我們可持續(xù)樓宇的打造未來是有很多可以參考的建議的。其次，我們也整理了各個領(lǐng)先的開發(fā)商的ESG報告，我們發(fā)現(xiàn)在能源管理、廢棄物管理、水資源管理是很多ESG報告重點去披露的內(nèi)容。所以這也是我們市場上普遍的業(yè)主可以考察的一個方向。
第三方面，我們談?wù)摰降氖侵腔鄢鞘校腔鄢鞘幸残枰腔蹣怯睢Ｆ鋵崿F(xiàn)在隨著人工智能技術(shù)的發(fā)展，我們認為對房地產(chǎn)也有很重要的賦能，比如說人工智能可以給到我們?nèi)シ治瞿茉词褂玫臄?shù)據(jù)，還有現(xiàn)在光伏科技其實也非常成熟，所以在提高能源效率和能源替代上面，我們的技術(shù)環(huán)境是很優(yōu)越的。
另外一方面，機器人、無人駕駛、無人機等等這些使用，也給我們樓宇的24小時運營或者無人運營帶來了很成熟的技術(shù)條件，這也是能夠節(jié)省運營成本的。所以智慧樓宇對我們來說已經(jīng)是一個可行的目標(biāo)了，只不過我們在實施的時候可能要考慮的一個是基礎(chǔ)設(shè)施，因為它需要很完善的網(wǎng)絡(luò)條件，還有考慮得非常周到的樓宇管理方面的一些制度，還有充電等等這些基礎(chǔ)設(shè)施，同時對安全、隱私等等這些是不是都已經(jīng)考慮完善。
我們提到這三個大的方向怎么去改造？怎么去形成提升？我們按照改善的規(guī)模或者難易程度分成了三個級別，分別是輕度、中度、深度。輕度主要是在內(nèi)裝上面做一些小的維護更新，中度可能要對部分樓層的功能進行一定的改造，進行一定的轉(zhuǎn)換。重度就要進行推倒重建，對于一些嚴重超齡的樓宇，最后要走到這一步。
為了探討這三個改造的方式，我在這里跟大家分享一些案例。
首先，我們說輕度怎么去改，這里提到了三個方式，通過人文、物理、數(shù)字等方式去進行改善。人文我們舉的是一個香港的辦公樓，他們通過樓內(nèi)的一些對于辦公人群活動的打造，還有通過綠色這些理念的實施，保證了它的入住率，也讓它的租金具有比較強的韌性。
第二，在物理環(huán)境上面，我們舉一個悉尼的辦公樓，他們通過先進的玻璃技術(shù)的材料的使用，達到了節(jié)能減碳的效果，對樓宇運營成本有很強的賦能作用。
第三，數(shù)字賦能是另外一個香港的樓宇，通過打造應(yīng)用程序和樓內(nèi)管理的軟件，實現(xiàn)了辦公人群體驗方面的一些提升。這些案例都可以為大家提供一些參考。
中度的我們這里舉了一個美國的例子，這是一個紐約金融區(qū)的辦公樓，是有史以來美國規(guī)模最大的辦公改成長租公寓的案例，原來辦公樓的體量是達到10萬平方米以上，改造以后變成了1300多套公寓的產(chǎn)品，而且在這個過程中還增加了10層以及一些室內(nèi)籃球、游泳池、水療中心等配套。這里我們需要關(guān)注的是，它的改造邏輯一個是因為本身所處的區(qū)位就是在城市的核心地帶，而且辦公大跨度的建筑結(jié)構(gòu)對于長租公寓的使用是非常友好的。大家也需要去關(guān)注的是，在這個過程中政府起到了非常大的作用。政府通過容積率的補貼、稅收的減免等等方式去鼓勵重新使用老舊樓宇做新的用途。未來我們認為，在我們國內(nèi)的存量改造里面，其實也需要得到政府更多的支持。
最后討論到重度改造，就是推倒重建，我們以倫敦金絲雀碼頭為例子。金絲雀碼頭以前是工業(yè)區(qū)，經(jīng)過了大規(guī)模的改造以后，變成了倫敦知名的金融區(qū)，同時也不只是一個辦公用途，而是集結(jié)了文旅、居住、商業(yè)等業(yè)態(tài)，非常健全，對人群非常有吸引力。這個大規(guī)模的改造我們也可以去更多的探討。
這三個方式怎么樣進行選擇呢？我們認為要進行深入地調(diào)研，首先要了解我們的現(xiàn)狀跟我們期望要達到的狀態(tài)之間的差距。還有要綜合考慮技術(shù)、租戶的需求等等條件。在這個過程中，CBRE也希望能夠賦能到業(yè)主，幫助業(yè)主能夠在未來的改造更新里面進行更有創(chuàng)意的、更有效的方式的探討。
