美聯儲再次降息25基點，全球貨幣政策寬松預期進一步升溫。對于中國樓市而言，這一外部變量雖非“救命稻草”，卻在多重壓力下提供了新的政策窗口與市場情緒轉折點。本文將從政策空間、融資成本、資本流動、市場預期與結構性風險五個維度，深入剖析美聯儲降息預期對中國樓市的影響，并探討其能否成為“跌透了”的房地產市場的轉折點。
一、政策空間打開：中國貨幣政策“松綁”
長期以來，中美利差倒掛對中國貨幣政策形成明顯掣肘。美聯儲持續加息周期中，中國若貿然降息，將加大人民幣貶值壓力，引發資本外流風險。而今，隨著美聯儲進入降息通道，中美利差逐步收斂，人民幣匯率壓力緩解，為中國央行提供了更大的政策操作空間。
2025年以來，中國5年期以上LPR已降至3.5%，部分城市首套房貸利率已跌破3%。若美聯儲繼續降息，中國央行有望進一步下調LPR，甚至推動房貸利率進入“2字頭”。以貸款100萬元、30年期為例，利率每下降25個基點，月供可減少約140元，總利息節省超5萬元。這對剛需和改善型購房者而言，是實質性利好。
更重要的是，降息不僅降低購房成本，也有助于緩解居民債務負擔。當前中國居民杠桿率已超62%，部分家庭出現“提前還貸潮”。若房貸利率持續下行，將有助于釋放消費潛力，間接支撐樓市需求。
二、融資成本下降：房企“輸血”與項目交付改善
房企資金緊張一直是本輪樓市調整的核心問題之一。美聯儲降息將直接降低中國房企的海外融資成本。過去幾年，大量房企發行美元債融資，利率高企導致債務負擔沉重。美元利率下調后，新發債成本下降，同時人民幣升值預期也有助于降低償債壓力。
融資環境的改善，意味著房企有更多資金用于項目建設與交付，減少“爛尾樓”風險，重塑市場信心。尤其是在“保交樓”成為政策重點的背景下，資金鏈條的修復對穩定購房者預期至關重要。
三、資本流動變化：外資回流與核心資產重估
美聯儲降息將壓低美元資產收益率，推動國際資本流向新興市場。中國作為全球第二大經濟體，其資產在當前估值水平下具備一定吸引力。2025年上半年，北向資金凈流入達836億元，境外投資者持有A股市值突破3萬億元，顯示外資對中國資產的興趣正在回升。
在房地產領域，外資更傾向于投資一線城市和重點新區的優質不動產。北上廣深等核心城市的寫字樓、商業地產近期外資詢價量明顯增加，反映出外資對中國核心資產的重新評估。雖然外資在整個樓市中占比有限，但其對市場預期具有風向標意義，有助于提升市場信心。
四、市場預期修復：情緒回暖但基礎脆弱
美聯儲降息釋放的全球寬松信號，對中國樓市的心理層面影響不容忽視。短期內，這種情緒可能推動房地產股反彈，并帶動部分觀望買家入場。2025年上半年，一線城市如北京、深圳、廣州已出現成交量回升跡象。
但需警惕的是，這種情緒提振是否具備持續性，仍取決于購房者收入預期、就業穩定性與房價走勢。當前居民杠桿率處于高位，收入增長預期偏弱，單純依賴利率下行難以激發大規模購房需求。正如業內人士所言：“現在買房，得用顯微鏡看地段，用望遠鏡看趨勢。”
五、結構性風險仍存：三四線城市壓力難解
盡管美聯儲降息帶來一系列積極因素，但中國樓市的根本矛盾并未因此解決。當前市場呈現出明顯的“結構性分化”：
一線城市：政策利好疊加人口、產業優勢，成交量回升，房價具備一定抗跌性；
強二線城市：受益于利率下降與人口流入，市場有望逐步企穩；
三四線城市：庫存高企、人口流出，房價反彈乏力，去化周期長達28個月。
降息雖能降低購房成本，但無法解決人口流失、需求疲軟等根本問題。未來樓市的復蘇，仍需依賴經濟基本面的改善、居民收入的增長以及房地產發展模式的轉型。
結語：降息不是“救世主”，卻是“窗口期”
美聯儲降息對中國樓市的影響，是“間接的、結構性的、情緒性的”，而非“直接的、全面的、根本性的”。它為中國貨幣政策提供了更大的操作空間，降低了購房與融資成本，改善了市場預期，也為外資回流創造了條件。
但降息不是“救世主”，無法替代國內結構性改革。中國樓市的真正企穩，仍需依靠居民收入預期的修復、房地產發展模式的轉型，以及“因城施策”的精準調控。對于購房者而言，在利率下行周期中，應理性評估自身需求與財務狀況，避免盲目加杠桿。
正如一位經濟學家所言：“美聯儲降息打開的是政策窗口，能否走出低谷，關鍵還在于我們如何利用這個窗口。”
來 源： 柏文喜
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