2025年10月14日，北京 - 2025年第三季度，北京辦公樓市場新租活躍度階段性回落，以價換量效果分化，甲級市場結構性優化顯著；零售物業市場老牌項目經營承壓而尋求轉型，租金加速下行，次級商圈領跌；倉儲物流市場傳統區域持續流失客戶，平谷及部分近郊區域租金加速調整；商務園區市場復合型園區加速入市，功能升級趨勢顯現，新租需求分化，優質載體受益；物業投資市場小體量及"抄底型"投資占主導，新興企業買家成北京投資市場的關鍵力量。
一、辦公樓市場
新租活躍度階段性回落
以價換量效果分化，甲級市場結構性優化顯著
2025年第三季度，北京辦公樓市場整體供應節奏延續平穩態勢，未錄得新項目入市。
本季度新租交易總面積環比回落31%。受頭部科技企業大規模需求在上半年釋放、受科技企業青睞的中關村區域可租面積快速下滑、部分大面積需求轉向周邊商務園區、整體市場更多業主在續租或租約重組時作出讓步、需求結構小型化等多重因素共同作用，新租活躍度出現階段性收縮。搬遷需求仍為主力，占新租總面積的75%。租戶流動動線特點鮮明：金融街、通州呈區內流動；科技中心子市場（中關村、望京、奧體）間流動活躍；CBD、麗澤為跨區搬遷主要承接地；行業方面，TMT保持需求首位占比高達31%，以算力為核心支撐的系統解決方案、人工智能、大數據/云計算及游戲類持續活躍；金融行業緩慢回升，新租數量環比上漲15%，以1,000平方米以下需求為主；專業服務業位列第三，CBD依然是律所、咨詢、廣告公關類租戶換遷的首選之地；醫藥及生命科學板塊部分優質企業通過換遷提升企業形象，需求升至第四位。
盡管受新租需求萎縮及政策規劃引導的大面積退租影響，本季凈吸納量仍達8.7萬平方米。整體空置率降至19.7%。甲級凈吸納量貢獻近八成，空置率降幅更顯著，反映租戶品質提升需求增強。區域表現持續分化：科技中心凈吸納量最佳，中關村空置率降至全市最低；而CBD、金融街等傳統核心區凈吸納量仍為負值。租金下行調整仍為刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面價降幅同樣本比環比擴大至2.9%至每月每平方米234.8元。金融街跌幅居首；東部去化壓力導致望京、王府井、燕莎、CBD 等多個區域租金跌幅均未出現收窄跡象，其中乙級樓宇租金下行壓力尤為突出。
世邦魏理仕華北區辦公樓租賃交易租戶代表負責人袁慧表示："未來六個月，全市預計僅有石景山一個全新項目交付。隨著供應壓力緩解，整體空置率有望小幅回落。租金下行壓力仍存，但預計降幅將逐步收窄，部分品質優良、區位優越的甲級樓宇或率先企穩。CBRE最新發布的《中國區辦公樓租戶調查》報告指出，企業在未來三年的房地產策略以穩為先，企業選址決策考量呈現明顯的成本驅動、品質驅動和綠色驅動特征。受此影響，續租、租約重組和搬遷為主的存量調整仍將是市場活動的主導；而作為國際科技創新中心，北京對科技、金融及專業服務等行業吸引力增強，也將逐步釋放辦公空間的增量需求。
二、零售物業市場
老牌項目經營承壓而尋求轉型
租金加速下行，次級商圈領跌
2025年第三季度，北京優質零售物業市場無新增商業項目交付。核心商圈及外圍商圈各有一個成熟商業體停業，項目原有商業模式未能迎合當前消費市場需求，面臨較大經營壓力，后期將更換運營方或啟動改造工程。
今年前八個月，北京全市社銷總額持續處于下行賽道，主要受辦公用品、通訊器材、汽車等可選消費品零售加速減弱拖累，而餐飲收入亦維持同比下降。季內受中式正餐及小吃快餐放慢開業步伐影響，餐飲業態新開店鋪占比較上季度下滑4個百分點至43%；而茶飲果汁和烘焙甜品作為目前調改力度較大或熱度較高項目的"新剛需"再次發力，季內表現活躍，如可露朵、牧場奶倉、野人先生等首店或連鎖店鋪在非核心商圈多點開花。服飾零售類新開店鋪占比保持30%以上的穩定發揮，其中國內男/女裝新開店鋪數量有較大提升；運動戶外品類有所放緩；而大牌高奢保持低迷態勢，不僅拓店減少，更是在多個核心商圈項目出現閉店現象。美容保健、健身、超市等生活服務配套業態在非核心商圈區域型購物中心保持活躍。能夠提供情緒價值的二次元業態仍然是各大商業項目引流首選，在策展、快閃店方面持續發力，如蛙得發快閃、名偵探柯南快閃分別入駐西紅門薈聚和西單大悅城。季內外圍商圈項目重塑品牌組合、調改積極，新開店鋪占比較上季提升12個百分點，較高的換鋪率帶動全市季末凈吸納量為負值，空置率小幅上漲0.2個百分點至7.7%。
由于可選消費需求和高承租能力品牌拓店需求持續謹慎，季內多個商業體下調招商定位，致使全市購物中心首層平均租金加速下行，季末同樣本比環比下跌0.6%至每天每平方米30.6元。其中次級商圈（如中關村、望京）由于同質化競爭激烈、調改項目繁多、消費層級下沉等原因領降。租金收益下行之下，市場頻現外部運營商終止并退出與業主合作的案例。
世邦魏理仕華北區域董事總經理劉煥麗指出："未來半年預計有共計39.4萬平方米的新增零售物業在非核心商圈開業，包括正處于部分試運營中的中關村大融城及隆福寺二期等。近期商務部等九部門聯合印發《關于擴大服務消費的若干政策實施》中指出，通過培育服務消費、豐富品質供給、吸引境外入境消費、加強財政金融支持、優化監測制度等五大措施，更大力度提振消費、擴大內需、促進民生改善和消費轉型升級，有望激發零售物業市場培育服務消費新增長點。
三、倉儲物流市場
傳統區域持續流失客戶
平谷及部分近郊區域租金加速調整
2025年第三季度，北京亦莊經開區一項目擴建，帶來4萬平方米的新增供應。季內以汽配為主的制造業企業持續保持活躍，占總新租面積的35%；其次以民生為主的食品飲料及純電商需求分別錄得27%及18%的新租占比。當下租戶策略仍舊以降本提質為主，將部分大體量租賃需求置換到平谷等性價比更高的子市場，持續導致傳統區域的老項目流失租戶。受價格下行刺激，租戶在項目間的流動換遷活躍，但需求增量有限。盡管凈吸納量連續三個季度為正，年內累計7.5萬平方米，但不及同期新增供應的兩成。全市空置率仍然處于歷史高位，季末環比小幅上漲0.1個百分點至29.6%。
季末北京全市平均租金同樣本比環比加速下滑5.3%至每月每平方米42.8元，以空置率較高的平谷為首，各子市場租金皆有不同程度下滑。在存量市場流動刺激下，原本租金水平較高的近郊區域如亦莊經開區、通州及馬駒橋等子市場租金降幅加速。
廊坊本季度于廊坊經開區交付一個高標倉儲項目，帶來11.1萬平方米的新增供應。作為環京市場價格洼地，廊坊需求表現持續強勁，連續第五個季度凈吸納量在20萬平方米以上。第三方物流企業錄得多筆萬平方米以上租賃成交，加速擴大其在廣陽經開區、廊坊經開區等近京子市場的物流布局。季末空置率不斷走低至2021年中進入供應潮以來的最低水平。
天津本季度無新增項目交付。新增需求受下季度電商大促影響有小幅回暖，季末凈吸納量較上季增長明顯錄得7.2萬平方米，空置率環比下滑0.9個百分點。以第三方物流為主、制造業為輔分別錄得45%及20%的新租成交面積占比。武清、空港及濱海新區表現相對活躍。
世邦魏理仕中國區產業地產負責人孫潔："未來半年，北京預計將有129萬平方米的新增高標倉儲設施在以平谷及順義為主的子市場交付，廊坊近京區域亦將交付約87萬平方米。以成本為導向的存量流動仍將占據環京市場去化主流，空置率較高區域的業主承壓加劇。北京各子市場租金加速下行下，有望刺激市場活躍度逐步走高，通過對外溢需求截留、吸引低標倉需求升級等方式來穩固存量盤，助力空置面積去化。
四、商務園區市場
復合型園區加速入市，功能升級趨勢顯現
新租需求分化，優質載體受益
2025年第三季度，亦莊經開區和北清路子市場分別迎來一個生命科學專項園區交付，新增體量共計11.6萬平方米。新項目均采用"研發+中試+生產"復合型空間形態，進一步凸顯了商務園區功能的升級趨勢--從單一辦公載體逐步向全鏈條產業承接平臺演進。
本季度全市凈吸納量錄得6.0萬平方米，環比下降37%，但與去年同期相比依舊保持增長。不同產業的區域集中度進一步提升：在租金下探的推動下，互聯網與人工智能企業集中在泛中關村集群的東升、上地等區域釋放了搬遷和擴租需求；芯片、低空經濟、新能源汽車相關企業的產業空間需求主要落位在產業鏈上下游聚集的亦莊經開區；另外，醫藥及生命科學在復合型新項目交付和龍頭企業擴租的帶動下也有一定表現。項目新租需求呈現出更為分化的格局，具備功能優勢或價格競爭力的項目實現去化，而同質化嚴重或缺乏主動運營管理能力的園區則仍舊承壓。
第三季度全市空置率環比上升0.4個百分點至24.7%，市場租金繼續承壓，平均報價同樣本比環比下調2.5%至每月每平方米134.3元。多數園區依靠租金下調、靈活租賃策略或積極調整產業定制運營服務來維持吸引力。租戶端則普遍延續降本增效的訴求，短期內租金下行壓力難以扭轉，但同時也為有長期規劃的企業提供了更低成本的進入窗口。
世邦魏理仕華北區域董事總經理劉煥麗表示："北京在人工智能、醫藥健康、新型制造等方向持續發力，對能形成產業集聚和具備全鏈條功能的園區需求保持旺盛，優質的、能同時承載研發、中試和生產環節的空間資源依然稀缺。未來半年，北京商務園區預計將有約34.1萬平方米的新供應入市，其中九成集中在北清路子市場，以一般研發辦公項目為主。傳統研發辦公類產品若缺乏轉型策略與政策導入，仍將面臨較大的去化壓力。
五、物業投資市場
小體量及"抄底型"投資占主導
新興企業買家成北京投資市場的關鍵力量
2025年第三季度，北京物業投資市場共錄得11筆大宗交易，累計成交金額約34.34億元，環比下降41%，同比下滑75%。整體市場延續上半年的謹慎態勢，交易規模仍以5億元以下的小體量為主。
從買方結構看，企業買家貢獻了8筆交易，延續了對稀缺優質資產的配置需求。其中包括某教育企業在西北旺產業帶和某內資企業在望京購入辦公自用，體現出自用型需求的穩步落地。機構投資者仍在積極尋求和推動投資交易機會，且標的物業類型更趨廣泛，但在評估資產時更趨重視運營方資管能力和現金回報表現，如某險資將大興生物醫藥基地的一座生命科學專項園區納入其新設的人民幣不動產基金，同時賣家仍保留項目的運營權。賣家為某國際知名的外資地產基金，在其近年的調改和運營下，該項目具備穩定的現金流和產業集聚效應。另外，"抄底型"投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標的，季內共有5筆法拍資產出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。
從成交案例的賣方結構看，地產公司占總金額69%，主要原因仍在于開發商加速回款需求。季內錄得一筆具有代表性的交易：某地產公司將其持有的通州板塊一處在建綜合體的50%股權及相關債權轉讓，一方面獲得了現金流，另一方面也推動了該項目得以續建。此外，本季度出清的底商法拍資產中，也有相當部分來自地產公司，為市場帶來更多流通資產。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩指出："越來越多以自用或資產長期配置為主要需求的企業買家不斷涌現，成為支撐北京不動產大宗交易市場活躍度的關鍵力量。區別于關注資產現成收益和短期投資回報，這類買家更多從宏觀周期和戰略布局角度，著眼于核心資產的跨周期長期配置價值。北京市場具備宏觀基本面堅挺穩健、優質資產供給稀缺等屬性，尤其是核心區域優質資產，令此類買家抱有較大信心。另一方面，隨著各類具有不同領域資源的買家涌現，協同在資產管理鏈條各環節具有專業能力的合作伙伴，合力盤活存量資產、提升運營效率，使資產潛在價值得到挖掘和釋放，在帶動市場信心修復的同時，也為未來交易活躍度的回升奠定良好基礎。
來 源：CBRE世邦魏理仕
