今年政府工作報告首次明確"盤活商辦用房"，綜合整治"內卷式"競爭；7月中央城市工作會議提出"以推進城市更新為重要抓手"，標志著商業辦公市場進入"以存量優化替代增量擴張"的深度轉型期。
另一方面，今年以來我國商業辦公市場經歷了多重挑戰，商辦用地、投資和新開工持續下降。商業地產市場租售需求復蘇偏弱，空置率走高，租金售價低位徘徊，以價換量仍是當前市場主要特征。
根據房訊指數CORC統計，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點下跌15%-20%。各項數據表明商業辦公市場仍在調整階段，市場信心仍在修復，供求關系仍在改善，促進商業辦公市場止跌回穩仍需政策、行業和企業共同努力。
今天的商業辦公市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業拖進困境；向右，是用產品力、品牌力和招商力把行業重新做一遍。選擇權在企業、在消費者，也在每一位行業從業者手中。
為探索并解答這些問題，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會定于2025年12月在北京舉行，主題為"內卷與進化：商業辦公突圍之路"。
中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，由全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會支持，房訊網FUNXUN、商業辦公建筑標準化委員會主辦，已連續成功舉辦21屆年會，是中國商業地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一。
第22屆年會將聚焦宏觀經濟與商業地產、城市更新與科技賦能、營銷重構與渠道整合、園區空間與產業生態、靈活辦公與混合辦公、運營管理與資產管理六大核心主題，設有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、產業園區、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案；年會期間房訊指數CORC將隆重發布《2025年中國寫字樓產業園品牌影響力報告》，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第三次會員代表大會，以及第22屆中國商業地產金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。
突破內卷
今年政府工作報告首次將"盤活存量用地和商辦用房"提升至國家戰略高度，也反映了商業和辦公市場供需失衡的嚴峻現實。
政府工作報告是商業辦公行業全年工作思路的"風向標"，隨著一攬子政策持續發力，政策效應有望繼續鞏固和擴大。商業辦公市場止跌回穩離不開宏觀面有利條件的支撐，2025年宏觀經濟增長目標定在5%左右，宏觀面上更加積極的財政政策與適度寬松的貨幣政策"有利于商業辦公市場止跌回穩。
全聯房地產商會寫字樓分會執行會長劉凱表示，2025年從商業辦公市場包括寫字樓產業園自身來看，當前一二線城市租金降幅有所收窄，空置率有所企穩，市場活躍度開始向上，隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供需兩側共同發力，預計一二線城市商業辦公市場包括寫字樓產業園有望進入平臺整理期。
7月1日，中央財經委員會第六次會議提出"要縱深推進全國統一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規治理企業低價無序競爭，引導企業提升產品品質，推動落后產能有序退出"。與此同時，《求是》雜志發表文章《深刻認識和綜合整治"內卷式"競爭》。
所謂"內卷式競爭"，主要指的是違背經濟運行規律、低質量、同質化的過度無序競爭。過度內卷往往造成成本過度壓縮，產品質量下降，創新能力不足，產品高度同質化；同時，也擠壓了產業鏈的生存空間。
對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業費我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；
對內卷人效：減員、降本、控費，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經干活……
此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產業園，已經形成了內卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應過剩造成的惡性競爭。
中國目前不缺寫字樓不缺產業園，但缺"好商辦"。好商辦就是要引導寫字樓產業園更新迭代，達成供應結構與需求結構的適配。產能去化+產品進化，正是反內卷的進化之路。
保持進化
當前，商業辦公市場仍處于平臺整理期，市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。因此，由于商業辦公市場供需不平衡狀態加劇，經濟增速處于下行期，產業結構也在調整過程中，在這三期疊加基礎上，商業辦公市場企穩回升仍然需要一個緩慢的過程。
全聯房地產商會寫字樓分會執行會長劉凱表示，今年以來，商業地產開發、投資、運營和服務企業集體"進化"，多方面提升自身的資產管理和運營能力，或發力公募reits，或更新迭代明星產品線，或緊加快調改節奏，或緊抓流量密碼打造非標商業新樣本。隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供求兩端持續發力，在新舊發展模式轉換的重要時刻，站在"內卷"與"進化"的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進化。
一是回歸原點，重新梳理我們的經營理念、運營和管理思路，客戶、用戶是目的而不是工具。相比開發新客戶，留住老客戶更重要。拼硬件不如拼軟件，拼軟件不如拼服務，拼服務不如拼品牌。
二是找準對標，聚焦對標市場上20%的優秀企業和項目。我們不難發現這些企業和項目之所以在寒冷中一騎絕塵，不是因為他們做對了什么，而是因為他們沒做錯什么。
三是保持進化，為什么內卷？就是因為大家都一樣，硬件、軟件、服務等等千篇一律，如果不一樣就是不是內卷。除了降低租金、拉長免租期、提高代理費、精裝修交付、參加展會活動，我們還能做哪些進化和創新？
四是關注趨勢，把眼光放遠放寬放長，研究國外商業地產市場的變化。重點關注居家辦公、消費降級、平替現象甚至老齡化對商業地產行業，對寫字樓產業園的趨勢性影響。
五是科技賦能，商業地產行業的產業鏈及產業生態，都在經歷著數字化、信息化、AI化的挑戰與升級。整個商業地產生態，正在從產品、服務、體驗、鏈接、品牌五個層次不斷的豐富與迭代，以持續提高產品的附加值、完善自身業務模式及運營管理能力，以滿足市場低谷期突破內卷和保持進化的需要。
商業辦公市場無論應對短期壓力，還是把握長期機遇，保持進化保持創新都是唯一的出路。如果商業地產企業仍沉迷于價格戰，試圖通過"低成本、低品質"搶占市場，最終只會陷入"利潤下滑-投入減少-產品落后"的惡性循環;反之，若能聚焦綠色、品質、AI等核心產品，持續提升產品附加值，不僅能規避內卷，還能在市場競爭中占據主動。
2025商業辦公市場的內卷化，是商業地產行業發展的分水嶺，更是進化升級的起跳點。面對未來的挑戰與機遇，唯有沉下心來保持進化，用產品力、品牌力和招商力把行業重新做一遍，以品質創新驅動產業升級，才能讓商業地產行業真正擺脫內卷泥潭，走向更高質量的進化之路。
12月北京，商辦精英，全聯共識。齊聚一堂的商業地產開發商、運營商、金融機構、專家學者、零售商、品牌商以及政府商會協會領導等行業大咖們，以演講、對話、交流的形式，探討商業地產行業包括寫字樓、產業園、城市更新、購物中心等熱點板塊，就行業發展、樓宇經濟、園區經濟、運營管理、資產管理、綠色低碳、數字化與ESG、成功案例等展開系列活動，找尋全新思路及廣泛深入的合作機會，同時記錄并見證中國商業地產歷史軌跡推動行業健康向前的持續發展，共同開啟商業地產進化之路。
