租金走勢
2025年第三季度，深圳甲級寫字樓租金繼續(xù)承壓下行，全市平均有效租金降至每月每平方米人民幣148.4元，環(huán)比下跌2.2%，跌幅較上季度收窄0.7個百分點(diǎn)。盡管跌勢延續(xù)，但市場租金調(diào)整的節(jié)奏趨于溫和，業(yè)主方在競爭加劇的背景下正采取更具策略性的租賃方案以穩(wěn)定租戶。
從分市場表現(xiàn)來看，寶安子市場以5.8%的環(huán)比跌幅領(lǐng)跌全市。在標(biāo)桿項(xiàng)目主動降價(jià)與激勵加碼帶動下，寶安有效租金持續(xù)下探；同時(shí)，中美關(guān)系不確定性抑制跨境電商擴(kuò)張，減租與退租增多，共同拉低區(qū)域議價(jià)均值。車公廟以環(huán)比3.9%的跌幅位居其后，主要因老舊項(xiàng)目讓利空間增大，有效租金繼續(xù)下修。福田區(qū)租金環(huán)比下滑3.5%，主要受南山虹吸與區(qū)內(nèi)新入市項(xiàng)目靈活定價(jià)的雙重疊加影響。相比之下，南山區(qū)域整體相對穩(wěn)健，其中科技園、前海及后海租金跌幅多控制在2%以內(nèi)，顯示該區(qū)域核心企業(yè)租賃黏性較強(qiáng)。“展望第四季度，新增供應(yīng)的集中入市疊加市場需求疲弱，租賃價(jià)格仍將面臨一定下行壓力。預(yù)計(jì)業(yè)主方將繼續(xù)采取“價(jià)格調(diào)整+租期優(yōu)惠+免租期”組合策略以吸引租戶入駐。全市平均租金水平或?qū)⒀永m(xù)溫和下行趨勢，環(huán)比跌幅預(yù)計(jì)與本季度相近。”
供應(yīng)與需求
本季度，深圳甲級寫字樓市場新增供應(yīng)激增，大家財(cái)險(xiǎn)總部大廈、創(chuàng)維海外總部大廈及創(chuàng)金合信總部大樓相繼入市，合計(jì)約21.9萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高。相較之下，租賃需求顯著放緩，全市凈吸納量回落至6.8萬平方米，供過于求的結(jié)構(gòu)性矛盾再度顯現(xiàn)。
從需求結(jié)構(gòu)來看，TMT行業(yè)以52.0%的租賃成交占比繼續(xù)主導(dǎo)深圳甲級寫字樓市場，動力主要來自互聯(lián)網(wǎng)平臺與軟件開發(fā)的活躍需求，其中云計(jì)算服務(wù)和積分福利電商平臺類企業(yè)表現(xiàn)尤為突出。專業(yè)服務(wù)業(yè)以21.3%的成交占比位列第二，需求來源集中于互聯(lián)網(wǎng)營銷、企業(yè)出海咨詢及品牌管理服務(wù)領(lǐng)域。其中，私域運(yùn)營工具開發(fā)商與微短劇制作機(jī)構(gòu)表現(xiàn)突出，反映出營銷模式多元化與內(nèi)容出海趨勢的加速。此外，醫(yī)療健康行業(yè)本季度超越金融業(yè)，升至第三位，這一增長主要由互聯(lián)網(wǎng)診療平臺和創(chuàng)新醫(yī)療科技企業(yè)的擴(kuò)張所驅(qū)動。整體來看，數(shù)字化平臺/開發(fā)、內(nèi)容出海與互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療共同構(gòu)成了本季度寫字樓需求的三大核心動能，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，顯示出深圳甲級寫字樓市場結(jié)構(gòu)向新經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新服務(wù)方向深化演進(jìn)。
從租賃類型來看，搬遷需求主導(dǎo)地位強(qiáng)化，占比高達(dá)77.0%，但其中為升級搬遷的比例僅31.3%，環(huán)比明顯下滑，顯示企業(yè)成本管控加強(qiáng)，“等價(jià)/降級換租”比例上升。續(xù)租需求占比10.9%，業(yè)主通過價(jià)格與條款優(yōu)化提升留存。新租及擴(kuò)張需求分別為6.6%與4.0%，雙雙走弱，增量需求不足，市場活躍度收緊。區(qū)域流動性方面，前海與科技園內(nèi)部遷移特征明顯，顯示企業(yè)區(qū)域黏性較強(qiáng)；福田區(qū)租戶留存率降至22.5%，區(qū)內(nèi)競爭及虹吸效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。“展望第四季度，年底前剛性租賃需求或?qū)邮袌鲭A段性修復(fù)，全市凈吸納量有望重回10萬平方米以上。然而，前海與后海合計(jì)約15萬平方米的新增供應(yīng)將推高全市空置水平，業(yè)主間的租賃競爭預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇。”
2025年第三季度，深圳寫字樓大宗投資市場成交表現(xiàn)平淡，僅錄得一宗矚目交易。招商蛇口以人民幣7.16億元將招商積余大廈轉(zhuǎn)讓予招商輪船，成交單價(jià)約每平方米人民幣21,607元。該項(xiàng)目位于南山區(qū)太子灣核心地段，為招商局集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，有助于優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)并增強(qiáng)流動性，體現(xiàn)出集團(tuán)“資產(chǎn)重組—資金優(yōu)化—聚焦主業(yè)”的戰(zhàn)略邏輯。
整體來看，深圳大宗交易市場仍處于低活躍階段，多個寫字樓物業(yè)在司法拍賣市場多次流拍，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好維持低位。當(dāng)前市場以自用型買家及產(chǎn)業(yè)資本為主導(dǎo)，投資邏輯從追求短期收益轉(zhuǎn)向長期保值與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在全球經(jīng)濟(jì)不確定性、人民幣利率周期及政策導(dǎo)向的綜合影響下，未來市場預(yù)計(jì)仍將以集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)鏈整合交易為主，整體成交規(guī)模溫和可控。
