9月25日，在仲量聯行攜手首程控股舉行的“洞見未來——北京長租公寓市場專題閉門沙龍”上，來自投資機構、運營機構、保險公司、資管公司的超過20名專業人士齊聚一堂，共同探討北京長租公寓賽道的市場動態、投資邏輯、運營模式以及資產證券化工具的應用。
仲量聯行投資及資本市場華北區負責人徐茜茜首先對2025年北京長租公寓市場進行了整體介紹。她指出：雖然北京多年來強調“減量發展”，使得流動人口有所下降，但龐大的人口基數，特別是單身青年、職場白領、高校碩博士生以及企業中層等群體依然有效支撐著對房源多樣化的租賃需求。
從供應端來看，根據仲量聯行數據顯示，北京共有約10.5萬套長租公寓，分布呈現“南多北少、東多西少”的格局，主要集中在大興、亦莊、上地、CBD、望京等產業聚集區及傳統商務區，其中五環外占比高達67%，近2/3由商辦、酒店和工業物業改造而來。盡管未來三年北京將迎來供應“大年”，但92%的入住率還是讓長租公寓繼續受到資本關注，今年上半年成交額達29億元。在需求穩定和供應擴張的雙重推動下，增值型的投資策略將繼續主導市場。
首程控股基礎設施不動產基金管理業務執行董事姚遠在主題分享中表示，在加快構建房地產發展新模式、行業已進入存量時代數年的背景下，傳統的開發模式因去化周期拉長，投資方向趨向更加理性地“長期持有資產”，進而變身“耐心資本”。因此，公募REITs正在成為長租公寓價值兌現和退出的重要路徑。
姚遠認為，正是政策扶持與市場需求的雙重驅動，讓長租公寓板塊的公募REITs贏得了資本市場的高度認可。截至今年8月，已有8支保障房REITs成功發行，總規模130.94億元，累計收益率高達56.41%，遠超整體公募REITs產品22.47%的平均水平。展望未來，長租公寓仍有較大發展空間，資產證券化產品在助力長租公寓市場發展方面仍大有可為。
樂乎集團創始人兼CEO羅意就北京長租公寓的選址和運營策略進行了分享。他表示，目前產業集聚程度、靠近地鐵等通勤要道以及生活配套便利性是租賃需求的主要驅動因素，導致地理分布上呈現“中間冷、外圍熱”的格局。但隨著部分核心區辦公樓有效租金下探至低于公寓水平，辦公樓改造為長租公寓的邏輯正在逐漸成立，推動投資版圖正向北京核心區域滲透。
與此同時，租客偏好也在迭代：用戶更加關注空間利用率與居住獲得感使得曾經風靡的Loft產品正在降溫；電視等傳統家電逐漸“雞肋”化，微波爐和投影儀則成為更受期待的配置；公共區域和健身房雖被視為標配，但實際使用率偏低；出于提升產品效能的需要，第三方合作或將成為可行的解決方案。總之，長租公寓的投資邏輯將更強調區域產業、交通條件與資產體量匹配，運營人才和綜合社區能力的積累也將成為行業發展的關鍵支撐。
在圓桌座談環節，現場嘉賓提及，今年長租公寓市場競爭愈發激烈，租金增長和運營提升空間有限，投資回報不如預期。因此預計投資者出手將會更加謹慎，位于產業聚集區，需求穩定的項目才能得到更多青睞。地理分布方面，由于京西區域居住人群結構較為穩固，相較互聯網等行業崗位流失風險較低，加之集體產業用地占比較低，政策層面確定性更高，以及地鐵11號線、蘋果園交通樞紐等因此基建項目為區域發展注入動能，使得京西長租公寓項目前景看好。
與此同時，也有嘉賓表示，未來長租公寓產品應當根據目標客戶群體的差異性，如同辦公樓的等級和酒店星級那樣，形成剛需型、商務型、家庭型等細分類別，以滿足個性化需求。在經濟調整壓力加大、租客預算收緊的背景下，與會嘉賓普遍認為長租公寓與散租住宅的競爭將會進一步加劇。長租公寓產品若要突圍，需要在租期和設計上下功夫。例如，通過部分房源短租化提升靈活性，或依托小戶型產品實現更高坪效，憑借精細化運營與產品差異化在市場上占據有利地位。
