租金走勢
2025年第三季度，深圳甲級寫字樓租金繼續承壓下行，全市平均有效租金降至每月每平方米人民幣148.4元，環比下跌2.2%，跌幅較上季度收窄0.7個百分點。盡管跌勢延續，但市場租金調整的節奏趨于溫和，業主方在競爭加劇的背景下正采取更具策略性的租賃方案以穩定租戶。
從分市場表現來看，寶安子市場以5.8%的環比跌幅領跌全市。在標桿項目主動降價與激勵加碼帶動下，寶安有效租金持續下探；同時，中美關系不確定性抑制跨境電商擴張，減租與退租增多，共同拉低區域議價均值。車公廟以環比3.9%的跌幅位居其后，主要因老舊項目讓利空間增大，有效租金繼續下修。福田區租金環比下滑3.5%，主要受南山虹吸與區內新入市項目靈活定價的雙重疊加影響。相比之下，南山區域整體相對穩健，其中科技園、前海及后海租金跌幅多控制在2%以內，顯示該區域核心企業租賃黏性較強。
“展望第四季度，新增供應的集中入市疊加市場需求疲弱，租賃價格仍將面臨一定下行壓力。預計業主方將繼續采取“價格調整+租期優惠+免租期”組合策略以吸引租戶入駐。全市平均租金水平或將延續溫和下行趨勢，環比跌幅預計與本季度相近�！�
供應與需求
本季度，深圳甲級寫字樓市場新增供應激增，大家財險總部大廈、創維海外總部大廈及創金合信總部大樓相繼入市，合計約21.9萬平方米，創年內新高。相較之下，租賃需求顯著放緩，全市凈吸納量回落至6.8萬平方米，供過于求的結構性矛盾再度顯現。
從需求結構來看，TMT行業以52.0%的租賃成交占比繼續主導深圳甲級寫字樓市場，動力主要來自互聯網平臺與軟件開發的活躍需求，其中云計算服務和積分福利電商平臺類企業表現尤為突出。專業服務業以21.3%的成交占比位列第二，需求來源集中于互聯網營銷、企業出海咨詢及品牌管理服務領域。其中，私域運營工具開發商與微短劇制作機構表現突出，反映出營銷模式多元化與內容出海趨勢的加速。此外，醫療健康行業本季度超越金融業，升至第三位，這一增長主要由互聯網診療平臺和創新醫療科技企業的擴張所驅動。整體來看，數字化平臺/開發、內容出海與互聯網醫療共同構成了本季度寫字樓需求的三大核心動能，行業集中度進一步提升，顯示出深圳甲級寫字樓市場結構向新經濟與創新服務方向深化演進。
從租賃類型來看，搬遷需求主導地位強化，占比高達77.0%，但其中為升級搬遷的比例僅31.3%，環比明顯下滑，顯示企業成本管控加強，“等價/降級換租”比例上升。續租需求占比10.9%，業主通過價格與條款優化提升留存。新租及擴張需求分別為6.6%與4.0%，雙雙走弱，增量需求不足，市場活躍度收緊。區域流動性方面，前海與科技園內部遷移特征明顯，顯示企業區域黏性較強；福田區租戶留存率降至22.5%，區內競爭及虹吸效應進一步凸顯。
“展望第四季度，年底前剛性租賃需求或將帶動市場階段性修復，全市凈吸納量有望重回10萬平方米以上。然而，前海與后海合計約15萬平方米的新增供應將推高全市空置水平，業主間的租賃競爭預計將進一步加劇。”
投資市場
2025年第三季度，深圳寫字樓大宗投資市場成交表現平淡，僅錄得一宗矚目交易。招商蛇口以人民幣7.16億元將招商積余大廈轉讓予招商輪船，成交單價約每平方米人民幣21,607元。該項目位于南山區太子灣核心地段，為招商局集團內部轉讓，有助于優化資產負債結構并增強流動性，體現出集團“資產重組—資金優化—聚焦主業”的戰略邏輯。
整體來看，深圳大宗交易市場仍處于低活躍階段，多個寫字樓物業在司法拍賣市場多次流拍，投資者風險偏好維持低位。當前市場以自用型買家及產業資本為主導，投資邏輯從追求短期收益轉向長期保值與結構優化。在全球經濟不確定性、人民幣利率周期及政策導向的綜合影響下，未來市場預計仍將以集團內資產調整及產業鏈整合交易為主，整體成交規模溫和可控。
來 源：萊坊
編 輯：liuy
