2025年第三季度，上海辦公樓市場錄得2個新項目交付，分別是世博板塊的世博天地T2，以及前灘板塊的前灘尚，共計體量11.6萬平方米。
本季度市場延續上季度緩步復蘇態勢，凈吸納量環比微升6.7%至10.0萬平方米。前三季度累計凈吸納量達27萬平方米，已超越去年全年水平。整體空置率環比微降0.1個百分點至22.4%。
從行業需求來看，金融業連續三個季度領跑市場，占比達23%，主要受到保險和基金公司的需求推動；TMT上升至第二位，占比22%，增長動力源于人工智能以及數字解決方案類企業的旺盛需求；消費品零售業位列第三，占比15%，快消及時尚品牌的擴張成為其主要驅動力；專業服務業排名第四，占比11%，主要受益于法律和咨詢公司的搬遷擴張需求；值得關注的是，交運倉儲行業本季度躋身前五，占比達5%，這一變化釋放出物流、電商及進出口貿易持續向好的積極信號。
從區位表現來看，本季度五角場躍居首位，主要來自字節跳動集團的擴租以及部分消費品零售企業的搬遷需求；淮海中路位列第二，增長動力來源于保險等金融公司的推動，其中太平洋新天地中心在本季度最為活躍；陸家嘴排名第三，以金融和專業服務類企業的搬遷需求為主，尤其是板塊內部流動較為活躍；虹橋板塊位居第四，制造業和專業服務類企業的活躍度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行業及金融行業構成其核心需求來源。
租金方面，第三季度全市租金報價環比下跌0.8%至每月每平方米244.9元，有效租金下跌2.3%至每月每平方米170.4元。受新項目持續入市的影響，租金水平短期內仍將承壓。
2025年第三季度，新天地東臺里8.8萬平方米商業體正式開業，以街區式空間設計重新定義商業體驗。新項目通過融合品質餐飲、運動品牌全新形象店與及沉浸式夜經濟業態，實現公共空間利用率提升，重新定義了零售空間的社交與體驗價值，推動商業地產從封閉空間走向城市融合的新趨勢。
新項目入市推動全市凈吸納量達5.1萬平方米，但空置率環比微升0.2百分點至8.8%。核心商圈存量項目延續品牌調整趨勢，租金水平小幅回調至每天每平方米31.7元，市場呈現結構性調整特征。
當季，零售品類以68%的占比主導市場需求，其中運動戶外類表現尤為突出，在服飾細分領域（占零售需求38%），品牌升級趨勢顯著。成熟品牌如The North Face在港匯恒隆廣場升級形象，并于新天地東臺里開設高級全品類店，顯示其多層級市場策略。新晉品牌如Popbasic于世紀匯廣場開設中國首店，Oneup中國首店則隨著新天地東臺里一齊亮相。
在情緒經濟驅動下，玩具禮品與珠寶飾品成為亮點。毛絨玩具（如Mchugs）、黃金飾品（如老鋪黃金）及香氛品牌（如Aesop、Sabon） 積極在核心與非核心商圈開設首店或快閃店，顯示此類提供情感價值與個性表達的品類，正通過首店經濟+場景化體驗的組合策略，在主要商務塑造品牌勢能，同時借助快閃店模式精準、形成差異化競爭壁壘。
餐飲需求位居第二，占比28%。地方特色菜系，尤其是云貴川風味的中餐品牌持續擴張。同時，夏季催熱了冰淇淋消費，意大利Gelato品牌Stecco Natura等新店開業。此外，中式茶飲與酸奶品牌（如樓下酸奶、隱入茶山）延續拓店勢頭，遍布各層級商圈。
三季度共有三個新項目入市，共計36.6萬平方米，分別是普洛斯桃浦智慧冷鏈產業園一期（雙層坡道庫），面積7.4萬平方米，EQT青浦物流園（三層坡道庫），面積8.5萬平方米，普林智創綠谷奉賢南產業園（雙層坡道庫及三層混合庫），面積20.7萬平方米。
上海宏觀經濟繼續穩步復蘇，上海出口前八月同比增長10%以上，同時工業總產值及消費增速回升至4%左右，呈現出全面的復蘇。在良好的經濟形勢下三季度倉儲市場錄得13.6萬平方米凈吸納，普洛斯桃浦智慧冷鏈產業園幾乎滿租入市，主要租戶包括超市及食品飲料。除了普陀區和青浦區需求增長外，閔行區通過“以價換量”錄得小面積去化。國補效應退潮帶來部分短租退租，金山區本季度錄得負吸納。行業結構來看，三方物流依然是最大的新租主力，占比48%，和上季度持平，制造業租戶積極擴張，占比大幅提升至42%，主要租戶來自醫療器械和半導體企業。
全市空置率環比小幅上升至29.0%，其中青浦區實現連續三個季度空置率下降，除嘉定、青浦、金山和臨港空置率高于25%，其他區域空置率均低于25%。租金環比跌幅收斂至4.3%，租金報價跌至每月每平方米37.7元。其中前期跌幅較大的子市場如金山和青浦環比跌幅有所收窄，靠近市中心的子市場如閔行租金補跌，浦東機場板塊、臨港和普陀報價穩定。
2025年第三季度，張江科學之門東塔交付，新增17.5萬平方米的優質供應。科學之門是張江科學城的標志性超高層建筑，垂直布局科研辦公、商業文化與酒店等多功能空間。隨著雙子塔全面啟用，張江科學城正式邁入科產城融合發展的新階段。本季受新增供應影響，季末全市凈吸納量收窄至5.7萬平方米，空置率上升至24%。
在行業需求方面，TMT行業以22.8%的比重持續引領市場需求。其中，半導體芯片行業受政策支持而表現尤為活躍，技術突破與國產替代推動上海半導體產業向高端化和自主化發展。此外，系統解決方案和人工智能領域的租戶也展現出擴張趨勢。消費品零售位居第二，占比21.0%，在漕河涇有總部搬遷需求。第三方辦公以15.5%的占比位列第三，交運倉儲占比10.7%。總體來看，前三季度市場的累計需求主要集中在TMT及制造業，展現出強勁的發展勢頭。這表明在政府專項基金和資源傾斜的影響下，TMT與制造業的深度融合正在系統性地推進，為市場注入了新的動力。
對比各子市場表現，金橋，漕河涇與張江的租賃需求帶動了全市去化，分別占比32%，29%和20%。金橋受益于第三方辦公與消費服務業租戶的搬遷需求，漕河涇則受到消費品零售企業的總部搬遷推動，而張江吸引來自TMT（半導體/芯片）和生物醫藥等領域的企業入駐。 整體而言，各子市場的租賃需求顯示出溫和回升的趨勢，但去化水平仍然偏低。考慮到全年供應壓力，租金優惠和補貼政策仍然是吸引租戶的主要策略，因此，季末全市平均租金報價環比下降1.1%，降至每月每平方米132.8元。
2025年三季度，上海物業投資市場共錄得25筆交易，交易金額共計111.0億，環比上升40%，同比下滑44%。市場活躍度較上季修復好轉，投資者對穩健現金流的追求已成為驅動交易的核心邏輯。
辦公樓交易以60%的交易筆數占比重回主導，商務園區物業交易表現活躍，季內成熟板塊與新興區域均實現成交，新能源、科技與消費行業自用買家積極購置獨棟物業以滿足企業發展需求，國資背景開發商則通過布局商務園區積極推動產業資源導入；本季企業買家收購商辦物業的多筆交易順利落地，有效兼顧了辦公自用與資產配置的雙重價值。零售物業交易占比16%，主要以個人買家為主，交易標的多為帶有租約的商鋪或社區商業。此外，長租公寓與綜合體交易各占8%，投資者仍偏好地處核心區位、穩定運營且現金流充沛的優質資產。
本季度投資型交易金額占比超過八成，顯示市場投資屬性濃厚。買家方面，地產公司與企業買家成為主力，交易金額分別占比38%和25%，均聚焦辦公樓資產；個人買家在小體量物業交易中持續發揮活力，季內貢獻11%的交易金額，法拍仍是其較為普遍的交易方式。
來 源： CBRE世邦魏理仕
