北京，2025年10月16日--享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布2025年《中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察》報告，本期報告聚焦國內(nèi)重點市場酒店經(jīng)營表現(xiàn)、境內(nèi)外酒店資產(chǎn)證券化行業(yè)發(fā)展與酒店估值方法，并對國內(nèi)頭部酒店品牌集團發(fā)展方向等熱點話題展開深入調(diào)研，旨在為愈發(fā)活躍的酒店投融資市場參與各方提供全方位行業(yè)數(shù)據(jù)，并為理解酒店資產(chǎn)特性、重塑酒店估值邏輯提供參考與借鑒。
中國內(nèi)地酒店市場概覽：精耕存量，降本增效
截至2024年最新數(shù)據(jù)，中國三星級及以上星級酒店總量達5620家，各檔次酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)呈現(xiàn)差異化特征：其中五星級酒店736家，平均入住率約62.5%，平均房價約755元/房晚；四星級酒店2073家，平均入住率約59.1%，平均房價約423元/房晚；三星級及有限服務(wù)酒店2811家，平均入住率約62.1%，平均房價約345元/房晚。
當前中國酒店行業(yè)已步入存量競爭時代，隨著運營體系日趨成熟，入住率、平均房價、平均每間房收益（RevPAR）等核心經(jīng)營指標，與城市等級、酒店檔次的關(guān)聯(lián)愈發(fā)緊密。不過，行業(yè)整體仍面臨經(jīng)營毛利潤率（GOP）偏低的問題，實際投資回報或未能匹配投資預(yù)期。在此背景下，酒店行業(yè)需在穩(wěn)步提升收入的基礎(chǔ)上，進一步聚焦成本端優(yōu)化，通過精細化運營持續(xù)挖掘盈利潛力，最終實現(xiàn)酒店資產(chǎn)價值的有效提升。
酒店資產(chǎn)證券化市場：國內(nèi)潛力釋放，全球格局分化
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年9月，國內(nèi)處于存續(xù)期的酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品約74支，累計發(fā)行規(guī)模達人民幣1168億元。從產(chǎn)品類型看，市場以基于強主體信用、偏債性融資的CMBS（商業(yè)抵押支持證券）/CMBN（資產(chǎn)支持票據(jù)）為主；從資產(chǎn)分布與持有主體看，46%的底層酒店資產(chǎn)位于一線城市，且超70%的底層資產(chǎn)由國有企業(yè)（含央企）持有；從運營品牌看，國內(nèi)酒店管理品牌與國際酒店管理品牌的產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量已基本持平；從融資成本看，行業(yè)整體融資利率近年來呈持續(xù)下行趨勢，2025年前三季度平均最新數(shù)據(jù)約為2.78%。
截至2025年上半年，全球范圍內(nèi)共有52支酒店REITs。從區(qū)域分布來看，北美洲是全球REITs的核心市場，其中美國的酒店REITs發(fā)展最為突出，有19支，總市值達328.81億美元，平均派息率為4.9%。歐洲的REITs市場規(guī)模較為穩(wěn)健，但酒店REITs的整體體量較小，僅有7支，總市值約為55億美元。
亞洲市場在過去十年中擴張迅速，已成為全球REITs增長最為顯著的區(qū)域。其中，日本擁有5支酒店REITs，總市值約為46.8億美元；新加坡有6支酒店REITs，總市值約為62.7億美元，二者在亞洲處于領(lǐng)先地位。中國香港的市場體量相對有限，目前僅有1支酒店REIT，市值約為1.89億美元。
品牌格局：頭部集團"拼內(nèi)功"，各有打法
從已開業(yè)酒店數(shù)量維度看，截至2024年，國內(nèi)頭部酒店集團格局清晰：錦江集團以13416家的總量位居第一，華住集團緊隨其后，首旅集團位列第三。
收入表現(xiàn)上，錦江集團與首旅集團2024年的收入規(guī)模與2023年基本持平，而華住集團在行業(yè)整體環(huán)境下實現(xiàn)逆勢增長，表現(xiàn)尤為突出。從收入結(jié)構(gòu)看，三大集團的收入均以"自有及租賃"模式為主（占比最高），但不同集團該模式的具體收入占比存在明顯差異，反映出各集團運營重心的分化。
戰(zhàn)略布局層面，近年頭部集團紛紛推進出海戰(zhàn)略，加速拓展國際市場；與此同時，亞朵集團則聚焦差異化發(fā)展，2024年其零售業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)顯著提升。這些戰(zhàn)略動作與業(yè)務(wù)表現(xiàn)的差異，清晰體現(xiàn)出國內(nèi)主要酒店集團各不相同的戰(zhàn)略側(cè)重點。
評估邏輯：運營與資本需"雙向奔赴
酒店作為一類獨特的投資標的，其資產(chǎn)評估方法的選擇直接決定了資產(chǎn)價值的最終呈現(xiàn)。在以主體信用為核心增信措施的酒店CMBS評估中，過去酒店資產(chǎn)曾采用收益法單獨評估，或采用收益法與成本法/比較法相結(jié)合的評估模式。這種評估方法的多元選擇，一方面體現(xiàn)了市場參與者對不同評估邏輯的認可與偏好，另一方面也導(dǎo)致評估結(jié)果存在差異，增加了價值判斷的復(fù)雜性。
從三種評估方法的特性來看：成本法更側(cè)重資產(chǎn)的歷史投入，易忽略市場需求變化與實際運營效益波動，可能導(dǎo)致評估價值被推高；比較法依賴可比交易案例，但酒店資產(chǎn)因區(qū)位、定位、運營模式差異大，案例可比性常受限制，尤其在市場波動期，其評估可靠性會進一步降低；相較之下，收益法以資產(chǎn)未來預(yù)期現(xiàn)金流為核心，能更客觀反映酒店的實際運營狀況與長期投資回報，且與REITs產(chǎn)品"依靠底層資產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流為投資人創(chuàng)造長期收益"的核心邏輯更相匹配，評估科學(xué)性更優(yōu)。
展望未來，酒店資產(chǎn)評估體系或?qū)⒅鸩酱_立以收益法為核心的評估框架。這一趨勢也要求行業(yè)進一步強化資產(chǎn)管理能力、提升酒店運營效率，通過精細化運營深度挖掘存量酒店資產(chǎn)的價值潛力，從而更好地匹配收益法的評估邏輯，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的合理呈現(xiàn)與提升。
戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事總經(jīng)理陳家輝指出："隨著全球酒店REITs市場日漸成熟，機構(gòu)投資者已在優(yōu)化配置策略--通過跨區(qū)域、跨品牌、多業(yè)態(tài)組合搭建資產(chǎn)池，其目的就是讓現(xiàn)金流更穩(wěn)、抗風險能力更強。這種模式能有效對沖行業(yè)周期波動，也讓酒店資產(chǎn)在資本市場更具長期吸引力。
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰強調(diào)："中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場具有兩大核心優(yōu)勢：一是增長潛力足，國內(nèi)旅游消費升級、酒店規(guī)模化發(fā)展，優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)供給充足；二是政策支撐強，政策持續(xù)釋放利好，可進一步推動酒店投融資市場成熟完善。
戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負責人楊枝表示："中國酒店業(yè)已進入存量時代，運營成熟但利潤承壓，需靠專業(yè)資產(chǎn)管理提收益--既優(yōu)化底層資產(chǎn)質(zhì)量，也豐富酒店融資選擇。期待未來權(quán)益與債務(wù)型融資齊頭并進，更看好國內(nèi)酒店私募及公募REITs的廣闊發(fā)展空間。
戴德梁行北區(qū)估價及顧問服務(wù)部酒店評估專家、報告主編劉輝表示："在資產(chǎn)估值方面，行業(yè)正從成本法轉(zhuǎn)向更注重未來現(xiàn)金流的收益法，這種轉(zhuǎn)向更貼合酒店資產(chǎn)的收益屬性，也讓估值結(jié)果更能匹配市場投資需求，全球酒店REITs收益率的顯著分化也印證了這一趨勢。展望未來，專業(yè)資產(chǎn)管理或?qū)⒊蔀橥苿泳频曩Y產(chǎn)價值提升的核心動力。
來 源：戴德梁行
